【我要做業主】購買一手樓須知
2018年12月01日
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近年樓市屢創新高，不少一手樓盤，像最近的LP6推出時更是大排長龍。而相比起二手市場，不少準買家都喜歡購入一手樓，究竟一手樓有甚麼好處，又有甚麼需要注意呢? GoBear就為大家講解一下購買一手樓的各種須知。
購買一手樓好處
除了從未有人入住過，不用擔心上手使用後的折舊及拆除舊裝修的額外費用外，購買一手樓還有以下好處：
1 規管充足
政府自2013年推出針對一手樓的「一手住宅物業銷售條例」之後，在售樓說明書、價單、以至示範單位都作出了規範之後，對於首次置業的人士來講，自然是更安心及放心。因為對比已受規管的一手樓，二手樓可援引的資訊相對有限，亦要擔心業主賣「化妝樓」而買家察覺不到。
2 業權清晰
因為是一手樓，業權非常清晰，一定是由發展商交予買家。相對二手樓必須先要查冊，確保業權及有否被釘契，引申出額外的成本及開支，稍有不慎更會招致損失。這些都是購買一手樓所不用擔心的。
3 發展商優惠
不少發展商會為一手樓買家提供各式優惠，包括傢俬、裝修、家居保險、甚至乎律師費和稅項都有優惠，對於準業主來講，可以減省開支當然是好事。二手樓就沒有這些優惠了。
4 按揭易造
一手樓價格清晰，銀行承做按揭時一般不會出現估價不足的問題，令準買家大失預算。而對於首期不足的客戶或信貸評級較低的客戶，發展商更有不同按揭計劃(通常由發展商關連的財務公司提供)提供，不乏高成數按揭，甚至所謂「呼吸Plan」或淨供息計劃。當然由財務公司提供的按揭利息會較高，準買家需注意自己的供款能力。
購買一手樓要注意事項
雖然購買一手樓好處多，但正如所有投資一樣，購買一手樓一樣有地方需要注意：
1 升值潛力
一手樓通常是整個樓盤推售，又因為價格透明，所以不會如二手市場般同一屋苑不同賣家會有不同放售取向，簡而言之新樓比較難「執筍貨」。而且很多時新樓都有溢價於其中，即比同區二手樓呎價貴，考慮短期轉售的話就需要留意了。加上放售時其潛在買家已經沒有一手樓的優勢，變相要直接和同區二手樓甚至自己樓盤的其他放售單位競爭，加添風險。另外受到「額外印花稅」影響，在購買後36個月內售出都要繳交賣價10% - 20%不等的稅款，必須留意。
2 放租回報
因為首置貸款向銀行承造按揭超過5成的話，按揭保險公司條款訂明不可以放租，被發現的話會Call Loan。當然不是所有人都要承造高成數按揭，但正如第一點所講，因供應問題，如果同一樓盤放租者眾，租金必然降低，回報未必理想。
3 由財務轉按銀行問題
上文講過不少一手樓買家向發展商聯繫的財務公司承造按揭，再到一定時間後轉按至銀行，以減低利息開支。但銀行不是必定會承造，尤其銀行承造按揭必須做壓力測試，而且有上限。即使樓價上升，信貸評級優良卻仍然要補價才可轉按者大有人在。如果不轉按，發展商利息優惠通常只有兩年，過後供款會因利息升高而大增，到時負擔不來就只有斷供收場。
購買一手樓流程
了解過一手樓利弊，如果做好預算，自問銀根充足的話，以一手現樓為例，可以歸納成以下步驟：
1. 認購：
開售前發展商要提供售樓書及價單供準買家考慮，而有些發展商會要求準買家先以支票或本票「入票」，確定意向及買樓次序。
2. 揀樓並簽訂臨時買賣合約：
到揀樓日，挑選到心儀單位，就要簽臨約及交「細訂」，一般為樓價的5-10%，得到臨約就可以找銀行或財務機構做按揭了。
3. 聘請律師簽署正式買賣合約：
一手樓通常發展商會提供律師，當然一些審慎的買家會自行聘請律師來處理買賣合約。在簽臨約後五個工作天內，取得按揭後就可以正式簽合約、繳付「大訂」及印花稅。之後就要向土地註冊處登記了。
4. 轉讓業權：
買方律師草擬樓契，賣方律師審核過後就可以安排將業權轉往買家同時收取樓價餘款，收妥就可以安排交吉了。如果做按揭的話樓契就會交予財務機構保管直至完會。
5. 收樓：
以上步驟完成後，按入伙進度，依序收樓。
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