想以低於市價購入物業?釘契樓或許是一個選擇,但背後潛藏不少風險。本文將詳細解析釘契樓的定義、成因及購買時的注意事項。 什麼是釘契樓? 釘契樓是指物業或業主本身涉及未處理的法律訴訟,在土地註冊處有相關註冊文件,因而構成產權負擔的物業。當物業被釘契時,相關權益人(如債主、地政署或屋宇署)會依照登記先後次序獲得償還。 釘契的6大常見原因 業主欠債釘契情況 因欠債被入稟追討 法庭會將物業充公並登記於樓契 東港城案例：曾有業主因財務糾紛，物業被釘契後以低於市價15%出售。 管理費欠款所致 業主立案法團可申請拍賣單位追收欠款 不論欠款金額多寡均可提出訴訟 政府費用拖欠問題 包括差餉、地租等 政府有權發出警告信並登記 建築物條例違規 包括僭建、危險建築物 需接受屋宇署的改建令或清拆令 大廈公契違反事項 如非法分租、擅自商業用途 由業主立案法團提出訴訟 業權糾紛問題 涉及遺產或婚姻問題 需要較長時間解決 釘契樓對買家的影響 價格折讓優勢 一般比市價低 折讓幅度視乎釘契嚴重程度 按揭貸款限制 銀行可能拒絕批核按揭 較低的按揭成數 法律責任承擔風險 可能需承擔原有的法律責任 需在買賣合約中特別註明保障條款 購買釘契樓的自保方法 深入查冊調查 專業團隊必須徹底審查土地註冊處的所有相關文件，包括產權負擔、法院命令、政府通知等記錄。仔細檢視釘契的性質、嚴重程度及可能帶來的影響。 專業律師把關 委託具備物業買賣經驗的律師進行全面評估，確保交易安全。律師能提供專業意見，評估風險，並協助處理複雜的法律文件。 堅持釘契解除 與賣方訂立具體的釘契解除時間表，要求提供處理進度報告。所有承諾必須以書面形式確認，並設定明確的違約處理機制。 合約保障條款 在買賣合約中加入完整保障條款，包括： 列明所有釘契問題 設定解決期限 訂立賠償機制 保留撤銷權利 常見問題FAQ Q: 如何知道物業是否有釘契? A: 必須進行物業查冊,最好委託專業律師協助確認。 Q: 買釘契樓會比較平嗎? A: 一般來說會較市價便宜,但折讓幅度要視乎釘契問題的嚴重程度。 Q: 銀行會批出釘契樓按揭嗎? A: 視乎釘契性質,部分銀行會拒絕或降低按揭成數。 Q: 購買釘契樓前需要特別注意什麼? A: 建議聘請專業律師審查所有文件,確保賣方承諾在成交前解除釘契。 #物業投資 #釘契樓 #買樓須知 #地產法律 #業主指南 文章提供：美聯物業

香港寸金尺土，一個舒適宜居的家不僅需要巧思設計，更需要專業團隊的用心打造。「美柏裝修工程」創辦人Nicky深耕裝修行業二十載，秉持環保、創新、重視品質的理念，為一個個家庭打造理想的生活空間。在競爭激烈的裝修市場中，他以獨特的環保理念和專業態度，贏得客戶的信任與口碑。 二十年磨一劍：專業根基源於父業傳承 對Nicky而言，裝修不僅是一份職業，更是承載著父親期望的一門手藝。他的裝修事業啟蒙自其父親，在父親的悉心指導下，他從最基層的工作做起，一步一步學習這門專業。從觀察父親如何在現場製作傢俬，到掌握度尺的精準技巧；從了解水電管線的規劃布局，到親身參與泥水、電燈、水喉等施工工序，Nicky在這段學徒生涯中，不僅掌握了全方位的施工技能，更培養出對裝修工程的濃厚興趣和敏銳觸覺。這二十年的實戰經驗，讓他能夠準確掌握每個項目的技術要求，並在日後創業時，將這些寶貴經驗轉化為公司的核心競爭力。 創新環保：開創美柏獨特價值 約兩三年前，懷著突破現狀的決心，Nicky創立了「美柏裝修工程」。公司業務範圍橫跨公屋、居屋、私人住宅、寫字樓以至村屋項目，而最令其引以為傲的是堅持以創新環保為核心理念。有別於傳統裝修工程常用的甲醛材料，如使用膠水黏貼防火板等做法，美柏堅持採用環保板材和低甲醛油漆，以回應現代人對健康生活的訴求。Nicky明言，一個真正優質的裝修工程，不應只著重表面美觀，更要為住戶營造健康的生活環境。即使在價格競爭激烈的市場中，他依然堅持以質素為先的原則，寧可放棄一些純粹比價格的項目，也不願降低工程質素。 立即登記：免費諮詢裝修報價 空間規劃：量身定制的收納方案 針對香港住宅空間有限的特點，美柏特別著重收納空間的規劃。Nicky深明，每個家庭都有其獨特的收納需求：有些家庭廚眾多，需要更多的廚房收納空間；有些則因為有育有小孩，要特別規劃兒童用品的存放區域。因此，美柏的設計團隊會先深入了解每個家庭的組成結構和生活習慣，再根據實際需求，度身訂造最適切的收納方案。透過精心的空間規劃和靈活的設計巧思，讓每個角落都能物盡其用，既美觀實用，又能充分滿足住戶的收納需求。 品質至上：嚴謹的工程管理 美柏建立了一套完善的工程管理系統，透過細緻的工序安排和專業的團隊分工，確保工程如期完成。公司擁有專責傢俬製作、泥水工程和物料採購的專業團隊，各司其職又密切配合，以達至最佳工程效果。Nicky堅持品質至上，他回憶起維港灣的一個項目，面對客戶對櫃的特殊要求，團隊不惜多次改動設計，往返內地與傢俬廠反覆溝通，最後更因成品未達理想而重新製作，展現追求完美的專業精神。另一個印象深刻的項目中，Nicky更親自帶領團隊連續兩晚通宵趕工，實踐「寧願自己捱眼瞓，也不願得失客人」的服務承諾。這種對品質的堅持，讓美柏即使在內地傢俬廠掀起價格戰的嚴峻市場環境下，仍能以優質服務及環保理念，在市場中站穩陣腳。 睇更多：【2025熱門室內設計風格】從簡約到極致：日式侘寂風，讓家居散發慢活自然美 低成本打造簡約家居 新秀成長：入行成功三要訣 對有志投身裝修行業的新人，Nicky特別強調三個成功要素。首先，必須具備「捱得」和「鬧得」的堅韌性格，因為裝修工程往往需要面對各種突發狀況和挑戰。其次，要培養敏銳的市場觸覺，能夠準確理解並轉化客戶需求，而不是單純做一個「工具人」。最後，要保持開放學習的心態，多觀察、多參考業界優秀作品，持續吸收新知識和靈感，才能在這個與時俱進的行業中立足。 「美柏裝修工程」精選案例： 私樓｜維港灣 公屋｜富泰邨 裝修師傅/設計公司負責人嘅你，睇完都想加入裝修佬平台接多啲單？快啲加入成為我哋一份子！ 【即按此加入平台】 免費度尺報價｜買裝修用料｜睇維修教學｜更多文章

1. 哪些城市在2025年被視為投資前景最佳？香港排第幾？ 根據城市土地學會(ULI)公布的《2025房地產新興趨勢報告》，東京、大阪、悉尼和新加坡被評為亞太區中投資前景最好的四個城市，香港則有所下降。 投資前景排名（2025）： 東京 大阪 新加坡 悉尼 首爾 上海 北京 廣州 深圳 香港 2. 2025年最具吸引力的房地產類別有哪些？ 亞太區趨勢：投資者逐步轉向新興資產類別，如數據中心、住宅類資產（多戶住宅、養老住宅）、物流設施等，而傳統商業辦公室市場需求疲弱。 3. 深圳邊方面超越香港? 這幾年，越來越多香港人不僅將深圳視為週末購物、餐飲的熱門目的地，更開始考慮長期在深圳居住，享受更低的生活成本與更寬敞的居住環境。隨著跨境通勤變得更方便，加上政府提供更多政策支持，越來越多港人更加申請深圳居住證，北上定居。 4.申請深圳居住證有咩用？ 單次逗留（無居住證） 持回鄉證的香港居民每次最多可以在深圳逗留90天。如果想延長停留時間，則需要向當地公安部門申請停留證件，但這通常需要提供合理的理由，例如治療或探親。 申請《港澳台居民居住證》的條件 如果計劃在深圳長期居住，可以申請《港澳台居民居住證》。申請條件包括： 連續居住半年以上（例如租房、購房或與當地有親屬關係） 穩定就業或就學 申請《港澳台居民居住證》的好處 無需每90日離境，可以長期居住在深圳，不再受到90天停留限制。 可以享有內地居民同等的待遇，包括醫療、社會保險、銀行服務等，讓生活更加便捷。 5.網上預約申請方法 網站：公安部出入境管理局 手機應用程式：「移民局12367」App 或各地公安出入境管理App 微信公眾號：「深圳公安」 6. 如居住證到期後不再住深圳，可以續期嗎？ 《港澳台居民居住證》有效期為5年，到期後可以續期，但需要符合續期條件！ 條件： 有效租約（提供租房合同並需社區網格員登記） 深圳房產證（擁有物業） 你又會考慮搬去深圳定居嗎？雖然深圳生活成本低，但對於某些人黎講，可能仍然太遠。如果你想喺香港搵緊樓住，不妨試下我哋嘅LetsGetHome金匙屋租賃平台！ 想了解更多關於租樓攻略？ 租樓新手｜香港留學 https://www.letsgethome.com/zh-HK/blog 免費自助放盤服務 https://www.letsgethome.com/zh-HK/listings/new/self-listing ======================================================== 本文章內容及圖片均由專欄作者LetsGetHome金匙屋提供。

回南天一到，家中濕立立、衣物又晾不乾、牆壁更容易發霉，甚至可能充斥陣陣噏味。這時候，不少人都在糾結——究竟應該開窗讓家裡通風，還是關窗防止潮濕空氣湧入？這看似簡單的選擇，其實背後有不少科學原理和實用技巧。今天就帶大家一起分析潮濕天氣時家居防濕的正確做法，原來開窗都有「最佳時機」！ 空氣流通是防濕關鍵 要對抗潮濕，首要關鍵就是控制空氣中的水分含量，而通風則是排除濕氣、保持乾爽的第一步。當空氣流通時，溫度、濕度會趨於平衡，濕氣自然會隨著氣流被排出室外。這能有效減少霉菌的滋生，還能防止空氣中的水分長時間累積在房間的角落或牆壁上。 但在香港這樣的高濕度地區，很多現代樓宇設計並不具備良好的對流條件，走廊也欠缺通風出口。因此，我們可以借助風扇來加強室內空氣循環，有助於吹散濕氣至每個角落，減少牆角或天花板的霉菌滋長。當然，配合抽濕機效果更佳。 睇更多：消委會實測：14款抽濕機大比拼！ 邊款抽濕量最勁？邊款最慳電？邊款性價比高？ 在錯的時間開窗，可能會弄巧反拙 在潮濕天氣中，並不是任何時間都適合開窗通風。在不恰當的時候開窗，非但無法改善室內濕氣，反而會讓外面的濕氣趁機進入，讓家裡變得更加潮濕。因此，開窗通風都要抓準時機。 避免清晨和夜晚的「濕氣高峰期」 清晨和夜晚是濕氣最重的時段，因為此時的氣溫較低，空氣中的水汽容易凝結，導致濕度升高。如果這時候開窗，室外的濕氣會迅速滲入家中，讓室內環境變得更加潮濕。特別是在回南天，清晨和傍晚的濕氣含量往往達到一天中的最高值，這些時間段應該緊閉窗戶。 晴天中午是「黃金通風期」 如果外面天氣晴朗，那麼中午到下午的時段通常是開窗的最佳時機。這是因為陽光最強烈，氣溫較高，空氣中的相對濕度會有所下降。這時開窗，不僅能利用空氣流動排出室內濕氣，還能讓陽光透進來，進一步抑制霉菌的滋生。特別是家中牆角或天花板等容易受潮的位置，陽光的照射能有效減少濕氣積聚。 下雨天和悶濕天要「關窗為主」 如果外面正在下雨，或者空氣中明顯感到濕黏，那麼開窗無疑會讓濕氣滲透進室內。即便是小雨或陰天，室外的濕度也通常比室內高，這時候應該選擇關窗，並搭配抽濕機或冷氣來有效降低室內濕度。 睇更多：【回南天】用冷氣機抽濕真係得？一情況下不宜使用 小秘訣：開窗與家電結合，效果更佳！ 即使在晴天中午開窗，也要注意窗戶的開啟方向。如果通風口附近有障礙物阻擋，或者氣流無法流通到房間的死角，那麼開窗的效果也會大打折扣。因此可以搭配風扇、抽濕機等家電來增強效果。例如，在開窗的同時使用風扇加速空氣流動，或者在濕氣較重的房間放置抽濕機，快速降低濕度。這樣不僅能讓空氣流通，還能保持家居乾爽。當然，定期清潔風扇和抽濕機也很重要，避免這些設備成為霉菌滋生的溫床。 【小編精選文章】 【網購電器】電動餐枱突爆炸起火! 北上買電器 電壓一樣就一定安全? 消委會提醒5大注意事項 【防潮揀料攻略：批灰篇】回南天牆身開始發霉 其實原兇分分鐘可能係⋯⋯ 【浴室維修方案】止漏+防滑：一次解決兩大浴室奇難雜症！！ 【2025熱門室內設計風格】日式侘寂風：讓家居散發慢活自然美 低成本打造簡約家居 【裝修名人堂】由製到修 真誠五年保用的承諾：山木設計工作室的30年傢俬匠心

聯名買樓如何影響印花稅與按揭？立即掌握夫妻聯名置業的優勢與風險，稅務規劃實例與常見陷阱解答！ 聯名買樓3大優勢：壓力測試、決策權、轉按套現 優勢一：雙人收入疊加，輕鬆通過按揭審批 2024年2月後香港金管局雖暫停壓力測試，但銀行仍會審查「供款佔入息比率（DTI）」。聯名買樓可合併雙方收入，降低DTI比例，尤其適用於高價物業。 實例：錦繡花園880萬單位 假設條件： 樓價：$880萬 按揭成數：60%（貸款額$528萬） 利率：3% 還款期：30年 雙方月入合計：$12萬 月供計算： 每月供款約 $22,265（按揭計算公式：[貸款額×月利率×(1+月利率)^還款月數]/[(1+月利率)^還款月數-1]） DTI分析： $22,265 ÷ $120,000 = 18.55%（遠低於銀行50%上限） 優勢二：共同決策保障權益 聯名物業的出售、出租或轉讓需雙方簽署，避免單方面處置風險。尤其適用於共同分擔首期與供款的夫妻。 優勢三：近親轉讓套現靈活 若未來需提高按揭成數，可透過近親轉讓（如夫妻間業權轉移）重設按揭條件，突破原有限制。 案例：原聯名物業市值800萬，轉讓後單人持有，可重新申請90%按揭，套現720萬。 聯名買樓3大風險：信貸評級、業權轉讓成本、首置資格 風險一：雙重信貸負擔影響評級 聯名按揭會將全額貸款同時記錄於雙方信貸報告，可能降低信用評分。 風險二：業權轉讓成本高昂 若需拆分業權，將產生印花稅、律師費及行政成本。 稅務試算：轉讓50%業權予配偶，需繳「從價印花稅」1.5%（以市值50%計算）。 風險三：喪失首置優惠資格 聯名買家均失去首置身份，影響後續購房稅率（撤銷新住宅印花稅後影響降低）。 聯名買樓終極策略：近親轉讓與稅務規劃 策略一：近親轉讓重置首置身份 將一方業權轉讓至配偶，恢復其首置資格，再購新物業可享較低稅率，需支付市值0.2%印花稅（近親轉讓稅率）。 策略二：彈性持有比例優化稅負 夫妻按7:3比例持有物業，未來出售時可按持股分配收益，降低個人稅階。 策略三：分階段聯名置業 首購物業以單人持有，保留另一方首置資格。 第二物業以聯名購買，利用雙人收入提升貸款額。 常見問題Qamp;A：長命契、信貸負擔、轉讓流程 何謂「長命契」？有何風險？ 長命契（聯權共有）下，業權自動歸存活方所有，但難以單方面處置物業，且可能觸發遺產爭議。 聯名按揭如何影響信貸評級？ 雙方信貸報告均顯示全額貸款，可能影響其他貸款申請（如車貸、信用卡）。 業權轉讓需時多久？ 一般需4-6週，包括簽署文件、繳稅及土地註冊處登記。 #物業投資 #聯名買樓 #按揭貼士 #稅務規劃 #置業指南 文章提供：美聯物業

浴室係家中最常出現漏水同滑倒意外嘅地方之一。由於浴室長期處於潮濕環境，地面同牆壁嘅防水層容易因時間或使用而老化，導致漏水。而地板濕滑，更係造成家中老人同小朋友跌倒嘅主要原因。因此，點樣有效解決漏水問題同預防滑倒，已成為家庭維護浴室安全嘅首要任務。 浴室為何容易漏水？浸泡式止漏劑 快速解決漏水問題 浴室漏水的常見原因包括防水層老化、喉管接縫鬆動以及地磚下的水泥層裂縫。一旦出現這些問題，水就會滲進浴室地面和牆壁，最終導致漏水。這種情況如果不及時處理，不僅可能影響樓下住戶，還可能對房屋結構造成損害。 漏水狀況發生時，傳統的維修方式需要將浴室地面或牆壁全部拆掉重新施工，這不僅費時費力，成本也非常高。然而，現在有更簡便的解決方案！雨漏熱 「9030地板浸泡式止漏劑」是一款專門針對細微裂縫的止漏產品，利用浸泡地面的方式，讓物料滲透到水泥層，經由化學反應產生結晶，將裂縫徹底修補好，不需要拆磁磚，也能有效解決漏水問題。 DIY浴室地板浸泡式止漏 自己動手也能輕鬆搞掂 「9030地板浸泡式止漏劑」 操作方式簡易，只需要在漏水位置進行浸泡，讓止漏劑深入水泥層，經過24小時的化學反應，就能迅速修補裂縫，恢復防水功能。值得一提的是，9030地板浸泡式止漏劑的高滲透性可深入結構2公分以上，並且不會損害瓷磚或阻塞排水管，是處理細微裂縫的理想之選，一般人也能輕鬆DIY處理漏水啦！ ▲「9030地板浸泡式止漏劑」 DIY步驟 (1) 將浴室地面雜物、髒污清洗乾淨，保持濕潤狀態。 (2) 將排水孔堵住。 (3) 調配 9030，加入三倍水，均勻攪拌後，於地面浸泡 24-48 小時。 (4) 隔天再讓排水孔流通即可。 用量：一桶加入三倍水，使用範圍約 36平方呎。 ⏩立即購買雨漏熱 守護家人安全：DIY浴室地板防滑塗料 有效預防滑倒意外 除了漏水，浴室濕滑的地面也是安全隱患，特別是家中有長者或幼童，更應注意防滑措施。根據統計，浴室是家庭中發生滑倒事故最頻繁的地方，而這些事故可能會導致嚴重受傷。因此，為了家人安全，防滑是不可忽視的。 286強效止滑地坪塗料 透明美觀且耐髒 如果擔心浴室地面過於濕滑，可以考慮DIY使用雨漏熱的「286強效止滑地坪塗料」，是專為浴室地面設計的防滑解決方案。不需要額外的專業工具或技術，只需將塗料均勻攪拌後塗抹在乾淨的地面，經過短時間乾燥後，浴室地面就能變得防滑。使用後地面透明美觀，而且具有耐髒特性。它不僅能有效降低地面濕滑的風險，還能保持浴室的整潔美觀，特別適合有老有幼的家庭使用。 雨漏熱「286強效止滑地坪塗料」 使用步驟簡易，且乾燥速度極快，使用後地面會有微微光澤與細小顆粒感，有效達到防滑效果。無論磁磚、抿石子、鐵梯等容易滑倒的地面皆可使用，除了可應用於家中浴室外，露台、走廊等室內外環境均可使用，達到有效防滑的效果。 ▲「9030地板浸泡式止漏劑」 DIY步驟 (1) 用清水將灰塵、油污等洗刷乾淨。 (2) 開罐前先搖勻，再使用攪拌棒由底部均勻攪拌，避免沉澱（可酌量加水5%~10%，減少刷痕） (3) 使用油轆或油掃將物料塗抹於地面一次。（如有需要，請推散物料確保均勻塗抹。） (4) 約1小時乾燥後，可視乎情況再使用一次加強止滑效果，否則地面即可正常使用。 浴室漏水和地面濕滑雖然是常見的問題，但只要選擇合適的解決方案，就能輕鬆處理。雨漏熱的「9030地板浸泡式止漏劑」和「286強效止滑地坪塗料」，讓你不僅能DIY修理漏水，還能有效防止滑倒，守護家人安全。不要再讓浴室成為你的煩惱，現在就立即行動啦！ ⏩立即購買雨漏熱

在香港這個講求效率的城市中，能夠堅持以誠待客、用心製作的老字號並不多見。「山木設計工作室」創辦人Simon，從小在父親的傢俬廠中耳濡目染，累積了超過30年的傢俬製作經驗。這份深厚的傢俬製作基因，讓他在2015年毅然將原本的傢俬批發公司轉型，成立「山木設計工作室」，專注為客戶提供優質的訂造傢俬及家居設計服務。 輕裝修結合訂造傢俬的一站式服務 觀察到市場需求的轉變，「山木設計工作室」近年拓展了輕裝修服務，為客戶提供更全面的家居設計方案。Simon指出，現今的新式住宅已經相當完善，往往只需要適當的油漆粉飾、電器安裝和照明設計，就能煥然一新。這種輕裝修概念與訂造傢俬的結合，不僅能為客戶節省工程時間，更可以確保整體設計的和諧統一。工作室會根據客戶的居住習慣和空間特點，度身訂造合適的方案，再配合適量的裝修工程，打造既實用又美觀的理想居所。 立即登記：免費諮詢裝修報價 專業實力與誠懇服務的完美結合 作為一間立足香港的傢俬設計工作室，山木的業務範疇橫跨商業與住宅項目。Simon深明每位客戶都有其獨特需求，因此特別重視溝通過程。在設計階段，他會仔細聆聽客戶要求，結合自身專業知識，以實用性為基礎進行創作。為確保設計概念能清晰傳達，Simon會透過手繪圖稿、實景照片，甚至是影片等多種方式向客戶展示設計成果。當遇到預算或空間限制時，他更會坦誠相告，並主動提供切實可行的替代方案。這種專業且真誠的服務態度，讓山木成功完成了許多具挑戰性的項目，其中最具代表性的是為恆基管理公司完成的寫字樓項目。這個項目涉及整層六千多平方呎的辦公空間傢俬設計與製作，山木最終完美達到客戶要求，充分展現其專業實力。 突破逆境的創新思維 2019年的社會事件為山木帶來前所未有的挑戰，店舖人流驟減，生意出現斷崖式下跌。面對困境，Simon當機立斷關閉一間分店，精簡人手，並投入半年時間重新審視公司營運策略。在檢討過程中，Simon發現公司過往過於低調，未能充分發揮其獨特優勢。經過深思熟慮後，他決定在堅持原有品質的基礎上，採取更積極的營銷手法。除了加入裝修佬裝修平台，更加強品牌推廣。在技術層面上，Simon與時並進，在內地成立專門負責繪圖的公司，大幅提升設計圖的視覺效果，讓客戶能更直觀地理解設計概念。這些創新措施不僅幫助公司度過難關，更為未來發展奠定了新的基礎。 睇更多：【2025熱門室內設計風格】從簡約到極致：日式侘寂風，讓家居散發慢活自然美 低成本打造簡約家居 行內罕見的五年保用承諾 山木最引以為傲的特色，是提供真正的五年保用服務。在傢俬行業中，能夠提供如此長期保用承諾的公司寥寥可數。Simon不僅認真對待保用期內的維修服務，就算超出保用期限，只要客戶提出需求，他都會欣然提供協助。他堅信，客戶能在多年後依然記得並信任山木，這份信任比簡單的維修費用更加珍貴。他更曾經為一位客戶，因材料問題而更換整個房間的PET生態板門，儘管是大工程，Simon仍堅持分文不收。這種服務精神使山木發展至今的客源大多來自舊客戶的口碑轉介。 三十載傢俬經驗的智慧傳承 在Simon眼中，傢俬設計行業最珍貴的資產就是經驗。他形象地將這些經驗比喻為「碰釘」，認為必須親身經歷失敗才能累積真正的智慧。Simon的經驗不僅來自個人實踐，更源於童年在傢俬廠的所見所聞。他見證過無數製作個案，親歷過各種技術難題，這些寶貴經驗都化作了今天山木的核心競爭力。對於行業新人，Simon特別強調要虛心學習，不怕犯錯。他認為，即使是受過專業培訓的設計師，也需要在實戰中積累經驗，才能真正掌握傢俬設計製作的精髓。這種重視經驗傳承的態度，正是「山木設計工作室」能夠在競爭激烈的市場中屹立不倒的關鍵。 裝修師傅/設計公司負責人嘅你，睇完都想加入裝修佬平台接多啲單？快啲加入成為我哋一份子！ 【即按此加入平台】 免費度尺報價｜買裝修用料｜睇維修教學｜更多文章

租客欠租點算好？美聯物業為你解析追租收樓完整流程！從法律程序、執達吏收樓到CR109申報，掌握7大關鍵步驟與5大常見錯誤，立即保障您的物業權益！ 一、追租收樓7大法律程序全解析 1. 保存證據：建立完整追租記錄 必備文件清單： 已打釐印的正式租約 租客簽收的租金收據 WhatsApp/短信催租紀錄 銀行過數記錄（現金交租需附租單） 法律效力：根據《證據條例》，連續3個月欠租記錄即可作為法庭呈堂證據。 2. 發出法定催租通知書 標準格式：需列明欠租金額、寬限期（通常7-15日）、法律後果。 送達方式：掛號信寄至租約地址，並保留郵政收據。 3. 選擇法律途徑 欠租金額適用法院處理時間費用 ≤7.5萬港元小額錢債審裁處2-3個月申索費$120 7.5萬～300萬港元區域法院6-12個月律師費約$3萬起 無上限高等法院原訟庭1年以上律師費$10萬起 4. 同步申請收樓令 關鍵條款：於入稟狀註明「同時申請終止租約及收回物業」。 執行流程： 法庭頒布收樓令 委任執達吏上門收樓 需預繳執達吏費用（約HK$5,000） 5. CR109補交與釐印補救 逾期處理： 簽約後1個月內未交CR109：罰款$310 未打釐印租約：最高罰10倍釐印費＋法庭可拒審案件 實務技巧：透過差估署電子系統即時補交，縮短處理時間。 6. 執達吏收樓實務 4大注意事項： 業主不得自行清空租客物品 需申請「扣押財產令狀」拍賣抵債 執達吏需看守物品至少8天 租客可於7日內提出反對 7. 防止租客反撲 刑事防護： 禁止恐嚇、張貼街招、致電雇主（違反《刑事罪行條例》第24條） 全程由律師或地產代理協調溝通 業主5大致命錯誤與解決方案 錯誤1：拖延法律程序 風險：欠租超過6個月，租客可能申請破產逃避債務。 解決：寬限期結束後72小時內啟動法律程序。 錯誤2：未區分追租與收樓 後果：法庭判決欠租不代表自動收回物業。 解決：填寫「收樓令申請表」（表格編號：LTPC 10） 錯誤3：私下換鎖或斷水電 法律責任：觸犯《業主與租客（綜合）條例》第119條，最高罰款$500,000。 過往沙田新城市廣場某業主因租客欠租2個月，自行更換門鎖並丟棄租客物品，遭法庭判處賠償 合法替代方案：向法庭申請「中期收管令」暫時接管物業。 錯誤4：忽略租客反申索 常見指控：單位漏水、設備未維修。 反制策略：提供維修記錄，引用《普通法》「租金與維修責任分離」原則。 錯誤5：未購買業主保險 建議方案：投保「租金損失險」，涵蓋欠租損失與法律費用。 追租收樓實務QA 租客失聯可直接換鎖嗎？ 絕對不可！ 必須經法庭頒布收樓令，否則觸犯《刑事罪行條例》第23條「非法禁錮」罪。 租客以漏水拒交租怎辦？ 法律立場：根據《房屋條例》，租客需照常交租並另循民事索償。立即發出「租金催繳通知書」保留法律追討權。 有限公司租客如何追討？ 要求股東簽署「個人擔保條款」 申請凍結公司銀行賬戶（區域法院命令第49章） #租務管理 #業主指南 #法律程序 #收樓指南 #追租攻略