物業升值大 隨時不能轉按?

2019年05月14日
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物業升值大 隨時不能轉按?

轉按看似簡單,但其實需視乎供款入息比例及相關規限?MoneySmart將為大家分析其中細節。

假設,A先生於2003年沙士期間,以800萬元,購入一個九龍塘單位,單位現升值至2,000萬元,目前尚需向銀行清還50萬元按揭貸款。A先生希望透過承造5成轉按套現(倘申請成功,最高可獲1,000萬元按揭貸款),在扣減舊有50萬元貸款額後,獲得950萬元的流動資金。

轉按需再進行入息測試
由於轉按同屬銀行按揭一部分,故受金管局的按揭規例所限制,包括申請人需進行供款入息比例及壓力測試。因此,即使物業已升值,A先生再申請轉按時,同需進行資產審查。

A先生目前月入約7萬元,若轉按後所獲得的1,000萬元按揭貸款分30年攤還,以按息2.375%計算,即每月供款額達38,865元。按金管局規定,供款與入息比例不能超過月入50%,故A先生顯然不合符申請此轉按貸款的資格。

關鍵因素在於工資
有此情況出現,是因為A先生當年於沙士期間購入單位時,申請物業按揭較現時簡單,故沒有意識到,現時需要轉按套現,按揭制度審批,已較過去嚴格,人工與還款能力在金管局的制度下更已完全掛鈎。

假若A先生在月入7萬元的情況下,仍堅持做轉按,經粗略計算,如他要通過供款入息比例及壓力測試,他的最高轉按成數約為2,000萬樓價的37.5%,即約逾750萬元,在扣除剩餘舊有按揭貸款的50萬元後,最高獲得700萬元的流動資金;相反,如果A先生想透過轉按,獲得1,000萬元的轉按貸款,保守估計,其月薪需達約93,300元,才可以通過現行的壓力測試。

作者簡介:MoneySmart是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站,以成為大眾的理財教練為目標。除提醒大家使用信用卡、申請貸款及購買保險時需注意事項外,亦會分享理財小智慧,教大家免墮各類型消費陷阱。
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