物業升值大 隨時不能轉按？
2019年05月14日
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轉按看似簡單，但其實需視乎供款入息比例及相關規限？MoneySmart將為大家分析其中細節。
假設，A先生於2003年沙士期間，以800萬元，購入一個九龍塘單位，單位現升值至2,000萬元，目前尚需向銀行清還50萬元按揭貸款。A先生希望透過承造5成轉按套現（倘申請成功，最高可獲1,000萬元按揭貸款），在扣減舊有50萬元貸款額後，獲得950萬元的流動資金。
轉按需再進行入息測試
假設，A先生於2003年沙士期間，以800萬元，購入一個九龍塘單位，單位現升值至2,000萬元，目前尚需向銀行清還50萬元按揭貸款。A先生希望透過承造5成轉按套現（倘申請成功，最高可獲1,000萬元按揭貸款），在扣減舊有50萬元貸款額後，獲得950萬元的流動資金。
轉按需再進行入息測試
由於轉按同屬銀行按揭一部分，故受金管局的按揭規例所限制，包括申請人需進行供款入息比例及壓力測試。因此，即使物業已升值，A先生再申請轉按時，同需進行資產審查。
A先生目前月入約7萬元，若轉按後所獲得的1,000萬元按揭貸款分30年攤還，以按息2.375%計算，即每月供款額達38,865元。按金管局規定，供款與入息比例不能超過月入50％，故A先生顯然不合符申請此轉按貸款的資格。
關鍵因素在於工資
A先生目前月入約7萬元，若轉按後所獲得的1,000萬元按揭貸款分30年攤還，以按息2.375%計算，即每月供款額達38,865元。按金管局規定，供款與入息比例不能超過月入50％，故A先生顯然不合符申請此轉按貸款的資格。
關鍵因素在於工資
有此情況出現，是因為A先生當年於沙士期間購入單位時，申請物業按揭較現時簡單，故沒有意識到，現時需要轉按套現，按揭制度審批，已較過去嚴格，人工與還款能力在金管局的制度下更已完全掛鈎。
假若A先生在月入7萬元的情況下，仍堅持做轉按，經粗略計算，如他要通過供款入息比例及壓力測試，他的最高轉按成數約為2,000萬樓價的37.5%，即約逾750萬元，在扣除剩餘舊有按揭貸款的50萬元後，最高獲得700萬元的流動資金；相反，如果A先生想透過轉按，獲得1,000萬元的轉按貸款，保守估計，其月薪需達約93,300元，才可以通過現行的壓力測試。
假若A先生在月入7萬元的情況下，仍堅持做轉按，經粗略計算，如他要通過供款入息比例及壓力測試，他的最高轉按成數約為2,000萬樓價的37.5%，即約逾750萬元，在扣除剩餘舊有按揭貸款的50萬元後，最高獲得700萬元的流動資金；相反，如果A先生想透過轉按，獲得1,000萬元的轉按貸款，保守估計，其月薪需達約93,300元，才可以通過現行的壓力測試。
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