【有樓又點】8月預售樓花「零申請」 發展商是否被嚇退？
2019年10月01日
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樓花 零申請？社會氣氛起伏不定，是次社會衝突事件又炒熱了一個潮語，叫「攬炒」。筆者大概理解，是指令社會上既得利益者，都同時失去利益，當中包括香港的樓價。
觀乎最新政府地政總署公布上月的預售樓花同意書報告，即出現了預售樓花「零申請」的個案，表示發展商放慢推盤，這是否代表「攬炒」成功？
預售樓花「零申請」 發展商放慢推盤
預售樓花「零申請」 發展商放慢推盤
先簡單解釋「申請預售樓花」的大致程序：發展商要賣樓，首先要買地；獲得地皮後，須要向城規會申請起樓；獲城規會批核後，再向地政總署申請「預售樓花同意書」，獲批後，才可以賣樓花。
因此，從地政總署每月公布的「預售樓花同意書」相關報告文件（公開資料，任何人可下載），點算「新申請」以及「已獲批」的樓花同意書數量，即可以得知現時香港一手新盤的供應狀況。
最新8月的預售樓花同意書資料顯示，一手新盤獲批申請共2,290伙、待批申請7,695伙。據各大報章點算後，發現上月（9月）完全沒有「新申請」，現待批作為潛在供應的7,695伙樓花，已於7月時入紙申請。
「待批樓花」就好比一手盤的庫存。據小編翻查，發展商申請賣樓的最近一次高峰期，是去年2018年8月，當時的待批樓花數量達16,810伙，樓盤包括有觀塘的凱滙、大埔的天鑽、白石角海日灣II期，均已開售推出市場。
每幅地皮均具有不同的「發展期限」，一般4年至8年，發展商需要於限期內規劃及興建整個項目，否則須向政府申請延期，並繳付補價。一般認為，發展商不會無故拖延賣樓程序，倘若放慢申請預售樓花的步伐，則被視為「觀望」，對樓市現況感到不樂觀。
這種「零申請」的狀況並非首次出現，據《蘋果日報》報道，去年10月，中美貿易戰劍拔弩張之際，同樣出現過「零申請」的狀況。
發展商落雨收遮 等好市
發展商落雨收遮 等好市
回到文首提及的問題，社會衝突令經濟氣氛轉差，發展商申請預售樓花步伐放慢，是否足以令發展商「攬炒」？筆者認為言之尚早。
其一，是香港樓市及經濟周期向來變化急速，由2017年至今，香港至少已經歷各一次樓市破頂及樓市放緩。發展商一時退卻，只為等待市場再次復甦。其二，是發展商始終控制了推盤的節奏與定價。大多數發展商推出項目首批單位時，會以客戶可接受的市價水平推盤，亦會有較多優惠，再視乎該批單位的銷售情況，決定下一批單位是否加價及推盤。
總括而言，發展商推售一個住宅項目的時候，對控制「申請預售樓花」、「推盤時間」及「定價」仍有極大自由度，這是制度上對發展商賦予的權力，亦從而對香港整體樓市有極大影響力。發展商如果認為市場環境轉差，要避開經濟環境一時動盪，絕對遊刃有餘。短期的「攬炒」心態，難以長期動搖樓市。
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