【上車防中伏】豪裝單位值得買嗎？要考慮四大因素！

2020年01月21日

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樓齡達三、四十年以上的二手物業難免經歷風霜，過往有業主在放售前會落力為單位「豪裝」，天地牆裝修傢俱佈置完備，讓睇樓人士眼前一亮，但如果叫價比同類型單位高出一截，這些豪裝單位是否值得買入？按揭又能否做到分期付款效果？大家買入豪裝單位前，可參考以下四大因素以決定應否上車。

考慮因素（一）：有足夠資金做裝修嗎？

由於豪裝單位已經把裝修費用加諸在樓價身上，如果業主缺乏裝修資金，變相等於當作裝修費用可以跟隨按揭分期攤還。以一個樓價400萬但沒有裝修單位，以及一個同類型但豪裝、樓價為435萬的單位比較，以實際按揭息率2.5%及還款期30年計算，每月供款只多出1,244元，但後者毋須即時即付裝修費用。

不過要注意以上只是計算按揭還款的分別，其餘置業成本如首期、印花稅、按揭保險及佣金會隨著樓價增加而按比例增加，根據相關例子，豪裝單位的額外開支多達97,048元。由於每宗個案不同，大家可使用按揭計算機比較置業成本差異，再決定是否值得買入單位。

	沒豪裝單位	有豪裝單位	變化
樓價	$4,000,000	$4,350,000	+$350,000
首期	$400,000	$435,000	+$35,000
裝修連傢俬費用	$350,000	$0	-$350,000
每月供款額	$14,224	$15,468	+$1,244
印花稅	$90,000	$125,000	+$35,000
經紀佣金	$40,000	$43,500	+$3,500
按揭保險	$93,960	$117,508	+$23,548

*以上例子只供參考

考慮因素（二）：銀行能否估足價？

銀行按揭是以物業估價為大前題，再根據按揭成數批出貸款額，銀行會根據過往屋苑成交、單位結構質素、現時樓價市況及銀行內部等因素進行估算，至於單位是否豪裝與否，一般未能為估價加分。因此如果豪裝單位的樓價不合理地高出一大截，銀行大有機會估不足價，影響置業人士的按揭預算。

同樣以435萬豪裝單位及承造9成按揭為例，原本估足價的情況下貸款額有391萬，但如果銀行估價少10萬，貸款額只有382萬元，置業人士便要額外付出10萬元支付樓價，如果估少20萬，貸款額只有373萬元，置業人士更要額外付出20萬支付樓價。

	估足價	估不足價(-10萬)	估不足價(-20萬)
業主開價	$4,350,000	$4,350,000	$4,350,000
銀行估價	$4,350,000	$4,250,000	$4,150,000
首期	$435,000	$425,000	$415,000
貸款額	$3,915,000	$3,825,000	$3,735,000
額外首期開支	0	$100,000	$200,000

*以上例子只供參考

考慮因素（三）：是否化妝樓？

有豪華裝修的單位要格外小心，皆因市埸上曾經有業主為了粉飾單位有瑕疵的位置，為單位重新裝修，豪裝成看似漂亮的單位，卸下裝修後單位的問題便顯露無遺，故稱為「化妝樓」。化妝樓具備不少共同特徵，睇樓時可仔細留意出現以下事項，避免中招：

（I）留意間格有否出現不合規改動，可參考屋宇署圖則多作比較；

（II）如果單位有假天花，可能與遮蓋滲水或石屎剝落的天花有關，可嘗試揭開檢查；

（III）開啟水喉，留意有沒有出現漏水情況；

（IV）單位傢俬可能遮蓋牆身問題，可移動查看

考慮因素（四）：是否具備足夠裝修知識？

不少置業人士睇中豪裝單位，因為擔心（一）裝修涉及設計及工程等細節，過程麻煩、傷神又浪費時間；（二）溝通困難：自己缺乏裝修專業知識，難以與師傅溝通及（三）效果欠佳：擔心裝修後出現爛尾等問題，效果不似預期，豪裝單位至少自己親眼見過。其實市面上有不少裝修平台提供一條龍的專業服務，由設計、度呎、監工至售後服務均由專人跟進，就算買入的二手單位已經殘舊要展開裝修，仍毋須擔心過程遇上挑戰。

置業是人生大事，大家上車前不妨向按揭比較專家及裝修平台詢問意見，在置業路上更為順利，為自己及家人提供最舒適的安樂窩。

經絡集團(香港)有限公司(經絡按揭轉介)成立於2000年，是長江和記實業有限公司及美聯集團有限公司組成之聯營公司，專注按揭轉介業務，規模龐大。經絡按揭轉介擁有全港專注樓宇按揭銀行的按揭計劃，提供逾50間金融機構共100多款按揭及轉按套現產品，致力為客戶提供優質的按揭轉介服務及最新按揭資訊。

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