【置業防伏】買家撻訂蝕幾十萬 拆解4大致命原因
2020年08月11日
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最近香港物業出現多宗撻訂個案，除了白石角新盤嘉熙出現連環9宗撻訂，早前有買家簽臨約買入九龍塘延文禮士道項目雋睿，已繳付100萬作訂金，但最終交易沒進展，預料獲發展商沒收所有訂金。撻訂個案涉及至少數十萬金額，究竟一般撻訂的原因是甚麼？有甚麼方法避免？
原因（一）：忘記有額外貸款
第二種撻訂原因是計錯數，置業人士一般知道買樓需要經過壓力測試，但往往忘記自己尚欠一筆私人貸款，導致最終難過壓測。現時供款與入息比率下，每月供款佔每月入息不得高於50%，而在利率增加3%的壓力測試情況下，每月供款佔每月入息不得高於60%。如果申請人月入僅僅符合要求，但原來忘了自己本身欠私人貸款，便有機會未能過到這兩個門檻。不過，在此情況未必只有撻訂一路，可考慮加入擔保人，二人的入息相加以通過壓力測試，避免損失訂金。
原因（二）：忽略樓齡人齡考慮
銀行決定按揭還款年期的長度，需要考慮樓齡及人齡的因素，樓齡方面銀行一般以「70減」或「75減」處理，假設物業已有50年樓齡，銀行再以70減處理，最長的按揭還款期便只有20年（70-50），人齡一般則以「75減」處理，如果借款人已有60歲，還款期便只能長達15年（75-60）。
還款期縮短不但增加每月供款，還會影響壓力測試要求，假設貸款額為500萬，如果還款期為30年，壓力測試入息要求為47,315元，如果為20年，壓力測試後月薪要求為52,990元，如果借款人月入50,000元，便無法通過壓力測試，有機會出現撻訂風險。除了選擇樓齡較新的物業，如果借款人年紀太大，可考慮加入較年輕的擔保人，銀行便會以較年輕人士年齡計算還款期。
*假設為實際按息2.5%，以上例子只供參考
還款期縮短不但增加每月供款，還會影響壓力測試要求，假設貸款額為500萬，如果還款期為30年，壓力測試入息要求為47,315元，如果為20年，壓力測試後月薪要求為52,990元，如果借款人月入50,000元，便無法通過壓力測試，有機會出現撻訂風險。除了選擇樓齡較新的物業，如果借款人年紀太大，可考慮加入較年輕的擔保人，銀行便會以較年輕人士年齡計算還款期。
| 還款期（年） | 30 | 20 |
|---|---|---|
| 入息比率要求 | $39,512 | $52,990 |
| 壓力測試入息要求 | $47,315 | $57,323 |
| 每月供款額 | $19,756 | $26,495 |
*假設為實際按息2.5%，以上例子只供參考
原因（三）：建築期估價風險
不少撻訂個案會發生在一手樓花物業，主要原因現時買入樓花有分為「即供」及「建築期」樓花，後者在直接入伙才正式上會。由於樓花開賣至入伙相距6至18個月，在正式上會的時候，銀行有機會出現估不到價，估價與樓價相差愈遠，需要增加的首期便愈多。要處理問題，除了一早預備更多首期資金或以即供付款，由於不同銀行估價各有差異，上會時可以比較不同銀行，選擇最切合心意的估價。
原因（四）：移民或擔心後市
近日亦有多宗撻訂個案出現，原因與個人資金需要或後市有關，有買家有移民打算，上月本來決定買入粉嶺御庭軒單位，並已支付15萬訂金，但其後因移民打算決定撻訂，訂金連佣金共損失30萬。另一情況是買家看淡後市，認為將來樓市會下行，故寧願即時撻訂止蝕，再選擇低位時再入市。有買家月中買入東環單位，但眼見局勢有變，故決定撻訂20萬。置業始終是人生大事，買樓前應詳細考慮各種情況，才決定應否入市。
