【幫到手】如何解決銀行估價不足問題？
2020年09月21日
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於置業旅程中，銀行估價是一個非常重要的環節，因為若果出現銀行估價與原業主叫價有差距的情況，準買家輕則要加大首期金額而大失預算，重則一旦準買家未能夠「抬錢上會」，交易即時告吹，大大影響置業大計，故大家千萬不要看輕銀行估價這個重要環節。Squarefoot把相關資料作整理，以幫助有需要人士作了解，並提供解決估價不足問題的建議，已有基本概念人士，亦可温故知新。
銀行估價的重要性
銀行估價之所以在置業旅程中這樣重要，是因為大多數人置業都不會一次過支付全部金額，並要找銀行敍造按揭，而敍造按揭成功與否，銀行估價就是其中一個重要指標。銀行會基於風險控制，於批出每宗按揭貸款前為相關單位進行估價，以決定批出與否及所批出的金額多寡。
很多時準買家甚至是賣家都喜歡在簽定買賣合約前估價，以確定有否「買貴貨」或「賺少左」，但成交前所作的最後估價、即買賣雙方簽署合約並確定「成交金額」、並向銀行出示所有相關文件(銀行會再找估價行為物業再進行估值)後作出的估價，才是最終估價。
很多時準買家甚至是賣家都喜歡在簽定買賣合約前估價，以確定有否「買貴貨」或「賺少左」，但成交前所作的最後估價、即買賣雙方簽署合約並確定「成交金額」、並向銀行出示所有相關文件(銀行會再找估價行為物業再進行估值)後作出的估價，才是最終估價。
為什麼會出現銀行估價不足？
銀行處理按揭申請並於作出最終估價時，如買家已簽妥合約，基本上只需衡量有關價值是否達致成交價，即所謂「估足價」便會批出按揭，而估價不足一般會在樓價急升或急跌的市況，又或者是當市場風險上升，而銀行放貸信心減弱的情況下出現。
由於銀行通常會以區內較接近估價日期的類近單位成交價做比較，故成交較活躍的屋苑，可以較容易取得估價指標。成交較稀疏屋苑，估價可能需要加以當時樓價水平估算，出現估價不足情況機會較高。有些新樓樓花開價太高或樓花期太長，亦有可能出現估價不足情況。
由於銀行通常會以區內較接近估價日期的類近單位成交價做比較，故成交較活躍的屋苑，可以較容易取得估價指標。成交較稀疏屋苑，估價可能需要加以當時樓價水平估算，出現估價不足情況機會較高。有些新樓樓花開價太高或樓花期太長，亦有可能出現估價不足情況。
如何應對銀行估價不足？
找多間銀行做估價
不同銀行做估值的方法雖然都是大同小異，但基於各銀行的風險控制及貸款政策不同，不同銀行的估價都會有分別，故準買家應向不少於3間銀行作查詢並作比較，以找到估價最理想的銀行敍做按揭。
預留額外首期金額
估價不足將直接影響首期金額的多寡，故有可能的話，最直接應對方法是預留更資金作不時之需，避免因為最後銀行估價不足而出現撻訂情況；若準買家本身缺乏現金，可考慮用其他資產套現或向家人借貸。
與原業主再議價
銀行估價不足，有可能是受到市況突然轉變影響，通常是因為有突發性壞消息出現，但亦有可能是原業主開價太高，故準買家可以藉銀行估價不足為理由，與原業主商討能否以一個貼近估價的價錢成交，於市況欠佳或原主心急套現時，可考慮採用這方法。
文章提供：squarefoot.com.hk
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