【收租達人】買入2百多萬唐樓放租？按揭3大要點需留神

2020年12月15日

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香港樓價企穩，如果首期不足又想實現置業夢想，買入唐樓可能是其中選擇。唐樓普遍位於長沙灣、太子、旺角及九龍城一帶，入場費低至二、三百萬起，便可用作自住或放租。近年不少業主買入唐樓，裝修成新派風格獲取更佳租金回報。不過為唐樓申請按揭有3大要點要留神，要注意樓齡、放租物業及估價風險。

1. 樓齡影響按揭成數

基本上唐樓可以做到高達九成按揭，但由於一般銀行以「75減」計算最長按揭還款年期，唐樓樓齡一般高達五、六十年，借款人的每月還款額便要增加。例如黃埔寶利唐樓樓齡已屆56年，現時放盤價為350萬，以銀行「75減」計算後，最長按揭還款期只有19年，與同一個普通私樓比較，唐樓的每月還款額為$11,580，普通私樓單位則為$8,298，相差$3,282。除了每月還款額會增加，壓力測試要求也會有所變化。唐樓單位要求申請人每月入息達$24,776，但普通私樓單位入息只需要$19,872。

樓齡對供樓影響：

	唐樓單位	普通私樓單位
樓價	350萬	350萬
樓齡	56	25
最長還款年期	19年	30年
每月還款額	$11,580	$8,298
壓力測試要求（封頂位2.5%計算）	$24,776	$19,872
入息比率	$23,160	$16,595

1. 假設單位用作自

2. 假設實際按息及封頂利率均為2.5%

2. 放租物業只能造五成

近年不少業主買入唐樓出租，但放租物業的按揭成數會受到影響，1,000萬物業以下物業最高的按揭成數由六成下調至五成，以同一個單位計算，首期要求由140萬增至175萬，增幅達35萬。不過如果買入唐樓單位為連租約，有打釐印的租金收入可計七成，月租$7,000的單位可把$4,900計進收入，如果沒有打釐印只能計六成，即只可把$4,200計進收入。

按揭成數變化對供樓影響：

	五成（出租）	六成（自用）
首期要求	$1,750,000	$1,400,000
貸款總額	$1,750,000	$2,100,000
每月還款額	$9,650	$11,580
壓力測試要求	$20,647（可把租金收入計算在內）	$24,776

1. 假設實際按息及封頂利率均為2.5%

2. 還款期19年

3. 留意估價風險

除了考慮樓齡及出租物業按揭成數限制，現時較舊的唐樓普遍未能估足價，由於每間銀行會各自委託測量師行進行估價，估出來的物業價值有高有低，如果估價與業主的開價相距太遠，準買家便需要預留資金應付額外首期。另外，不少唐樓有僭建等問題，有機會衍生法律訴訟，銀行對相關物業估價亦會較為保守，買入前可委託地產代理查冊，了解物業是否涉及清拆令等命令。

為了避免最後要「抬錢上會」，可先向按揭轉介公司聯絡，為物業做好初步估價，讓財務規劃更為完滿。如對按揭有任何疑問，歡迎隨時與我們聯絡。

經絡集團(香港)有限公司

(經絡按揭轉介)成立於2000年，是長江和記實業有限公司及美聯集團有限公司組成之聯營公司，專注按揭轉介業務，規模龐大。經絡按揭轉介擁有全港專注樓宇按揭銀行的按揭計劃，提供逾50間金融機構共100多款按揭及轉按套現產品，致力為客戶提供優質的按揭轉介服務及最新按揭資訊。

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