樓契知多啲 – 什麼是「無契樓」/對按揭及樓價影響/補領方法
2021年07月19日
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不知大家有沒有留意，拍賣會上不時會有「無契樓」供競拍，而由於「無契樓」樓價往往會較市價低30%或以上，故每次都會吸引到不少喜愛「執平貨」人士競投，特別是當樓市暢旺時。既然「無契樓」價格較市價有大幅折讓，買「無契樓」倒不是很化算？買賣「無契樓」時又會遇到什麼問題？會否對樓價構成影響？假若一旦遺失樓契，業主又可否補領？細閱以下文章，大家就可找到相關問題答案。
什麼是「無契樓」
顧名思義，「無契樓」是指泛賣家於出售物業時未能向買家提供整份樓契，又或者是其所出示的樓契中，缺少了如轉名契、授權書或買賣合約等部份重要文件。賣家未能夠提供樓契或完整樓契有很多不同原因，最普遍是因為時間久遠而遭到業主大意遺失，有些情況是在過往進行買賣時，律師樓在處理過程中遺失所導致，亦有機會是因為相關物業屬逆權侵佔所得，故並沒有樓契。
除「無契樓」外，亦有一種俗稱為「碎契樓」的相類似情況，通常是發生於物業原本是由多人各自持有物業部份權益，如一個單位原本是由一個家庭的4名成員各自持有25%業權，及後其中一名成員出售了其所持有業權，餘下的75%業權及其所出售的25%業權，均為「碎契樓」。
「無契樓」問題 (按揭/樓價)
「無契樓」或「碎契樓」最大問題是很大機會不能敍造按揭，因為當買家向銀行申請樓宇按揭時，銀行一定會檢查與物業查冊有關的文件以核實業主身份，若果發現有所遺失，銀行未必會批准相關按揭申請，而就算批准按揭貸款，有關貸款金額亦很大可能較所申請的金額為少。
若果未能申請到按揭貸款，買家就要「一炮過」向賣家支付全部樓價，大大限制了買家的購買能力，如購入後未能找回相關證明文件，更會對日後轉售構成一定限制，這亦是為什麼「無契樓」或「碎契樓」樓價，會較市價約有30%折讓的主要原因，以反映買賣的不便與風險。
能否補領樓契？
是可以補領的，但不是全部情況都可以。如果是遺失了自己所擁有物業的樓契，就可以委託律師進行宣誓，於宣誓期間透露遺失的原因，並交由律師向土地註冊處申請樓契核證副本，補領回來的文件同樣具備法律效力。不過，要留意並非所有樓契文件均能在土地註冊處找到，文件遺失便無法補回，如一些落成已久的物業就未必有經過土地註冊，若相關文件一旦遺失，就難以尋回補領。到律師樓取回核證副本的費用多寡，就要視乎樓契有幾多份文件，一般收費是每份200 元至300元，樓契越厚費用就越多。
至於買回來時已是「無契樓」或「碎契樓」的物業，由於過往的買賣情況可能會較複雜，亦有可能涉及多名人士，故補領的難度亦會較高。
文章提供：squarefoot.com.hk
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