【按揭入門】我應否借錢買樓？申請按揭前必先考慮8件大事
2021年11月16日
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香港樓價至少7位數字，大部份業主需要承造按揭才能上車，亦有少數業主能夠「Full pay」置業。不過不少投資者即使有充足現金在手，仍寧願申請按揭增強個人現金流。究竟應否借錢買樓？在計劃置業藍圖時，可以根據以下8大因素決定是否應該使用按揭上車。
1. 考慮資金配置
應否借錢買樓第一個考慮是手上有多少資金。如果手上資金未足夠買入整個單位，便需要申請按揭。就算有充足資金，也可以考慮申請按揭，再把多餘的資金留給自己作不時之需或其他投資之用。另外，按揭申請人亦可考慮使用提供Mortgage-link（高息存款掛鈎戶口）的按揭計劃。根據計劃，可以把剩餘貸款額中的50%放入高息戶口，息率與按息一致，例如剩餘貸款額為200萬，便可把100萬資金放入高息戶口。
2. 首期VS按揭成數
如果手上資金不足以Full Pay買樓，便要考慮借錢買樓，但事前必須計算好首期資金及按揭成數。在金管局按揭指引下，1,000萬以下的物業最高按揭成數為六成，1,000萬以上最高按揭成數為五成。如果打算買入1,000萬以下物業，便需要預備四成首期，1,000萬以上更要預備五成首期。不過按揭成數會因應申請人是否有按揭在身、收入來源及是否自用等因素出現變化，申請按揭前必須做好財務預算，否則隨時借唔夠錢需要大筆資金應付首期。
如果首期不足便要申請按揭保險，800萬以下物業最高按揭成數為九成，800萬至900萬最高按揭成數為八至九成(最高貸款額720萬)，900至1,000萬最高按揭成數為八成。不過申請按揭保險要求較為嚴謹，詳情可留意【按揭保險最全面懶人包】。
3. 計算利息支出
申請按揭最大的開支是利息成本，在香港買磚頭大部份情況可以選用H按，由於美國聯儲局維持低息政策，在資金充裕下銀行同業拆息常處於低位，現時實際按息經常處於1.4%-1.5%水平，以買入800萬物業，申請六成按揭及供款30年計算，總利息開支也只是200多萬元。
不過，如果物業屬於未補地價的單位，便需要使用P按，現時實際按息約為2.5%，與H按鎖息上限一致。
4. 考慮現金回贈金額
應否借錢買樓另一個考慮是現金回贈，借貸額愈大，獲得的現金回贈便愈多。假設現金回贈為1%，借貸額為200萬，現金回贈金額便是2萬。借貸額為500萬，便能獲得5萬元現金回贈。不過要注意金管局指引規定，現金回贈如果超過貸款額1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額需要計算在貸款額內。所以如果首期資金較為緊張，需要事前計清楚數，小心因加得減。
要計算自己能獲得多少按揭成數涉及多項因素，最簡單方法是直接找經絡按揭幫忙，由對方幫手計數，便能更加掌握首期預算。
5. 計算能否通過壓力測試
決定借錢買樓前必知道申請按揭要通過壓力測試，符合當按揭利率上升3%，每月供款不得高於月薪60%的要求。如果想申請按揭，便必須通過壓力測試。如果收入不符合資格，便可能未必符合申請按揭資格，或者需要以資產申請按揭。
申請按揭是置業人事，如想知道自己是否適合借錢買樓，可聯絡經絡按揭的按揭專員，由對方提供最適切的按揭建議。如對按揭有任何疑問，歡迎致電319-66688與經絡按揭聯絡。
6. 留意按揭申請文件是否齊全
應否申請按揭借錢買樓另一考慮因素是必須符合按揭申請資格。除了基本的身份證明文件及地址證明，受薪人士需要提交最近財務年度的稅單、過去3個月的糧單及過去。如果身為自僱人士，更需要提交商業登記證、過去6個月的收入證明及相關入賬紀錄。如果屬於專業人士，更需要提交相關專業證明。如果缺乏相關文件，便未必符合申請按揭資格，或者需要透過其他方法，例如透過資產申請按揭。
由於每間銀行對於按揭文件要求略有不同，有意申請按揭但擔心資料不足，可先向按揭專員查詢，申請按揭自然安枕無憂。
7. 不要忽略置業額外開支
不少買樓人士忽略置業額外開支，包括印花稅、經紀佣金、律師費及裝修費，這些額外開支總和有機會達六、七位數字。所以申請按揭前要把所有額外開支一併考慮在內，如果手上資金不足，便要考慮借錢買樓。
置業額外開支中以印花稅支出最龐大，如果屬於首次置業，印花稅開支相對較細，但如果已擁有一個行業，便需要使用較高印花稅稅率計算。以樓價800萬物業計算，如果使用較低稅率計算，只需支付樓價的3.75%，費用為30萬。如果屬於非首次置業，便要劃一徵收15%，即120萬稅項。經紀佣金一般為樓價1%，如果樓價為800萬，佣金即為8萬。
8. 了解自己的信貸評級
銀行批核按揭與否，會考慮申請人的信貸評分才決定會否批出申請。如果過往經常逾期還款，信貸紀錄評分便會較差，銀行給予的按揭計劃會較保守。如果申請人已破產，銀行更不會批出按揭申請。因此如想申請按揭，平日應保持良好的信貸紀錄，包括準時還款、留意信貸使用度及定期查閱信貸報告，如發現有錯誤地方便盡快修正。
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