拆解差餉的九大疑問

2022年01月25日

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業主除了要負擔供樓按揭開支、管理及水電煤費用，仍涉及不少額外開支，其中政府徵收的差餉便需要每季繳付。雖然政府計算差餉有既定的計算方法，但其實香港有不少物業可以獲得差餉扣減優待，個別物業或土地更可獲得豁免評估差餉。另外，不少業主更忽略原來差餉可作扣稅之用，今次拆解當中九大迷團，增加大家對差餉的認識。

1. 差餉費用如何計算？

差餉按照物業的「應課差餉租值」再乘以百分率而計算，其租值根據合理年租而計算。近年政府的差餉徵收率為5%，假設該物業的應課差餉租值為200,000元，一年差餉收費便是10,000元($200,000 x 5%)，每季要繳付2,500元 ($10,000 / 4)。

2.「物業應課差餉租值」受甚麼因素影響？

「物業應課差餉租值」根據一籃子因素決定，包括同區物業公開市場租金、樓齡、面積、位置、樓層、坐向、交通設施、樓宇維修等因素考慮。一般情況下樓齡較新、坐向或位置較佳的物業，租值會較高。

3. 何時要繳付差餉？

差餉一年要繳交四次，最後繳付日期如下：

季度	最後繳付日期（不包括星期六）
1-3月	1 月最後一個工作天
4-6月	4月最後一個工作天
7-9月	7月最後一個工作天
10-12月	10月最後一個工作天

不過早前差餉物業估價署剛公佈，2020年第一季最後繳付日期延至2月5日（星期三），該日或之前繳付不會被收取逾期附加費。

4. 哪些物業差餉收費會較便宜？

香港部份物業如果未獲得政府輸送淡水，應繳差餉額會扣減15 %，如果政府輸水管未能提供未過濾的淡水，應繳差餉額會扣減7.5 %。不過，如果有關物業位於政府輸水管180米範圍內，該輸水管為政府敷設以供應淡水或未經清濾的淡水至該物業，就算輸水管沒有接駁至該物業，仍當作有淡水或未經清濾的淡水供應。

5. 差餉可以扣稅？

根據《稅務條例》，如果物業以出租賺取租金收入，業主需要繳交物業稅。而同意繳付及已支付的差餉可以獲得扣減，但已寬免的差餉不能獲得扣減。

6. 甚麼物業可獲豁免評估差餉？

a) 農地及相關建築物

b) 用作與農地或農務作業相關用途的新界住宅建築物

c) 位於新界指定地區內並符合訂明的面積、高度及類別等規定的鄉村式屋宇

d) 宗教崇拜用途的物業單位

e) 新界重建村落物業單位

f) 評估應課差餉租值不超過訂明款額的物業

7. 所有農地均可獲豁免評估差餉？

如果農地用作耕地、魚塘、菜園、苗圃、果園或禽畜飼養場的土地，如果一般農業用途的土地如養蠔場或用作種植花卉及樹苗的土地，也可以獲得豁免評估差餉。不過，並非所有農地均可獲得豁免，如果有關土地出售非種植農產品便不得豁免。另外，一般住宅不能獲得豁免，但如果該住宅與農地有相關，或者屬於該農地上經營農務人士的住宅，則可以獲得豁免。

8. 新落成物業何時要繳付差餉？

新建樓宇必須在佔用許可證、轉讓同意書、租賃同意書或合格證明書發出日期起計第90日繳付差餉，如果屬於非住宅物業，則以佔用許可證、轉讓同意書、租賃同意書或合格證明書發出日期起計180日，或物業首次被佔用日期，當中以較早者為準。

9. 如何知道已購入物業是否已繳付差餉？

可使用差餉物業估價署的「物業資訊網」的「查詢差餉及/或地租帳目資料」，查詢相關欠款，每次收費20元，或透過書面查詢，結果會於10日內寄出，每次收費80元。

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