【按揭專欄】提早償還按揭貸款一定慳到錢？
2022年02月22日
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一般市民買樓都會向銀行申請按揭，而銀行會收取利息以賺取盈利。事實上，供款年期愈長，或貸款金額愈大，總利息開支亦相應地增加。以貸款額400萬元為例，現時普遍H按計劃的實際按息約1.4厘，若供款30年，總利息為約90萬元，相等於貸款額近四分之一，為數不少。
提早償還按揭貸款前留意「罰息期」條款
部份借款人為了慳錢，當累積一定財富、或有閒錢在手時，會考慮向銀行申請提前清還按揭貸款，但求節省更多利息支出。然而，考慮提早償還按揭貸款前，亦要留意銀行「罰息期」條款。
銀行為爭取按揭業務，會以息口以及現金回贈等優惠作招徠。但為了保障風險成本及收入，銀行會於按揭貸款合約上列明罰息期條款，若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行將向借款人收取指定費用。
「罰息期」金額會逐年遞減
每間銀行的罰息期收費及細款略有不同，一般罰息期為2年至3年。罰款方面，一般以「借貸額1至3%＋現金回贈」計算，金額會逐年遞減，愈早償還貸款，所罰的金額愈多。以400萬元貸款額為例，現金回贈為1%（4萬元），銀行罰息為首年「貸款額2%＋現金回贈」；次年「貸款額1%+一半現金回贈」。若果借款人首年提前全數還款，罰息便是12萬（8萬+4萬）；次年提前全數還款，罰息則是6萬（4萬+2萬）。另外，如於非罰息期間償還貸款，部份銀行則只要求借款人繳付數百元的手續費。順帶一提，向銀行償還按揭貸款期間，樓契正本會存放於該銀行。假如還清全部按揭貸款，進行「贖契」手續時，業主可選擇將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。當然，若存放樓契於律師樓或銀行將產生額外費用。
資金鬆動可存入Mortgage-Link
因此，業主因資金鬆動而想提早「斷供」以減少利息支出，事前要留意按揭貸款合約上列明的罰息期條款，衡量當中的利弊。如借款人手頭上有鬆動資金而又未過罰息期，想慳息亦不無辦法，較折衷的方法是將資金存入按揭銀行提供的存款掛勾戶口（Mortgage-Link）內，便可輕鬆賺取與按揭利率相同的高息，抵銷部份按揭利息開支。加上將鬆動資金存放於Mortgage-Link，當另有資金需要時亦可立即將其調配及運用，靈活地實現「Cash is King」。
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經絡集團(香港)有限公司
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