【個案分析】1,200萬想買荃灣海之戀 按揭保險費用太貴點算好？
2022年04月12日
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今年財政預算案推出的按揭保險放寬措施（俗稱「波叔Plan」），連1,000萬至1920萬較高價位的住宅也能受惠，買家可透過按保申請高成數按揭，增強自己的購買能力。Sam早前睇中荃灣西鐵站上蓋荃灣海之戀一個1,200萬單位，原本礙於首期有限，未能選擇有關單位，但現時有按揭保險支持，便有信心買下來。不過他擔心按揭保險費用高昂，可以如何解決？經絡按揭教你如何拆解。1,200萬樓首期240萬
在沒有「波叔Plan」的日子，如果要買入1,200萬的住宅，需要支付五成、即600萬首期，但現在在「波叔Plan」的幫助下，該樓價物業的按揭成數由原有五成增加至八成，只需要兩成首期即約240萬便可置業。不過Sam最大的考慮是按揭保險需要支付按揭保險費用，如果選擇供款30年，要買入該單位便要支付$270,720(貸款額960萬x2.82%)費用。對於既要支付首期，又要支付置業雜費的Sam而言，無疑是一大負擔。
| 1200萬物業 | 使用按保 | 不使用按保 |
| 按揭成數 | 八成 | 五成 |
| 首期 | 240萬 | 600萬 |
| 貸款額 | 960萬 | 600萬 |
| 按保費用（一次付清） | 約$270,720 | 無需支付 |
*假設按揭計劃為H+1.3%
(以上資料只供參考)
按保折扣率高達65%
雖然按保費用達六位數字，不過Sam無需過份擔心，首先按揭保險一般會獲得折扣優惠，如果買家符合要求，可以獲得高達6.5折的保費折扣。假設Sam真的獲得相關折扣，其保費只需要17多萬。要注意一點，有關折扣是以買家的還款能力及財務背景計算，所以每人獲配的折扣可能有所不同。另外，如果業主在首3年內退保，將會獲發回保費，一年內退保可獲發保費40%，兩年內退保可獲得保費25%，三年內退保則為15%。
加借進供款為主流做法
除了保費折扣，買家亦可以考慮把保費加借進供款，假如Sam買入1,200萬海之戀單位，倘以一次付清按保費用，以及用H+1.3%按揭計劃計算，每月供款約為$33,376，但如果以把保費加借入按揭供款，攤分成30年還款，每月供款只需要輕微增加$941至$34,317便能享用按揭保險。此舉是現時借取按揭保險人士主流的做法，買家無需因為按保費而籌措額外資金。
按保費受多項因素影響
按揭保費的百分比會因應還款年期等因素產生不同變化，假設Sam借取20年，其按揭保費會轉化為2.36%，總保費支出為$226,560（960萬X2.36%），或者額外月供$1,099。如果選用供款15年，按揭保費則轉變為貸款額的1.93%，總保費支出為$185,280（960萬X1.93%），或額外月供$1,155。此外，按揭成數也會影響按揭保費比率，所以保費多寡需視乎每個實際借取情況而釐定。經絡按揭專員會根據你的實際情況，提出最專業的按保供款建議。
| 還款期 | 30年 | 20年 | 15年 |
| 按揭保費(佔貸款額) | 2.82% | 2.36% | 1.93% |
| 一次付清保費 | $270,720 | $226,560 | $185,280 |
| 每月額外供款 | $941 | $1,099 | $1,155 |
(以上資料只供參考)
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