【新手按揭】想轉租為買？超過90%新手買家常忽略的5大按揭及置業細節
2022年06月07日
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隨著疫情穩定，社交距離措施放寬，加上年初政府宣佈放寬按揭保險措施，近日不少買家決定轉租為買，在區內物色置業單位。由租客「升呢」做業主當然高興，但如果計錯置業開支及按揭，隨時會遇上撻訂危機！經絡按揭今次與大家分享超過90%新手買家常忽略的5大按揭及置業細節，上車自然更加輕鬆。1. 忽略印花稅開支
置業除了要支付樓價，仍需要負擔一系列額外開支，包括稅項、地產經紀佣金、律師費及裝修費等，當中較大金額為物業印花稅，每買入一個物業，政府會徵收若干百分比印花稅作為收入。作為首次置業人士，印花稅稅率雖然會較擁有多個住宅物業的人士為少，但也隨時涉及六位數字，以600萬上車盤為例，政府會徵收$18萬($6,000,000 X 3%)。不少新手置業人士忽略此筆開支，因此事前要充份的預算。
2. 忽略按揭貸款上限
不少新手買家借取按揭會忽略按揭成數除了與樓價掛鉤，部份按揭成數還會附帶貸款上限，例如不少人知道1,000萬以下的物業，按揭成數上限為六成，但很大部份人不知道貸款上限為500萬，即是只有樓價833萬以下的單位最高按揭成數可做到六成，樓價833萬以上最高的貸款額只有500萬。而按揭保險有另一套貸款上限，樓價1,000萬至1,125萬物業的貸款上限為900萬，1,200萬至1920萬的貸款上限為960萬，置業前可先向按揭專員查詢清楚。
3. 忽略自己是非固定收入人士
不少買家希望借取最大按揭成數，如果想申請按揭保險的九成按揭，按證公司規定必須為固定收入的受薪人士。如果自己收入每月不穩定，或者屬於自僱人士，便不能符合資格，最高按揭成數只能為八成。例如買入一個800萬的物業，便不能借取720萬，最高只能取得640萬按揭貸款。
4. 忘記有債務在身
銀行批核按揭時，會透過環聯檢視借款人的借貸狀況，不少買家會忽略自己沒有樓在身，但原來也有一堆債務，例如忘了自己擔任擔保人或手上有信用卡分期還款等，會影響壓力測試是否過關，在買樓前可自行做「身體檢查」，向環聯查核自己的信貸報告，申請按揭自然更加有信心。
5. 物業類型影響按揭成數
不要以為所有屋苑均可以借取高成數按揭，例如村屋最高只能借取樓價的八成半，或者如果買入的是樓花，更不能使用「波叔Plan」，只能使用按揭保險舊制，即600萬以下物業才能申請高達八成按揭。另外，如果買入的物業屬於工商項目而不是住宅，金管局按揭指引規定此類物業的最高按揭成數只有五成，申請前記得要清楚自己買入單位的物業類型，買入前記得要向地產代理查詢清楚。
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