【按揭措施】居屋按揭將可做H按 每月利息慳……
2022年06月21日
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現時購買房委會出售的資助房屋，只可選擇承造最優惠利率按揭計劃（P按），並不能選用銀行同業拆息按揭計劃（H按）。然而，日前房委會建議容許參與財務機構除了提供現行的P按外，亦可以向相關買家提供H按，涵蓋現有按揭人、現有業主和一手、二手市場計劃的新買家，並暫定推行日期為11月1日。意味着預計第4季開始揀樓的「居屋2022」買家，或可成為首批選用H按計劃的新居屋業主，此外新政策或會誘發部份現有資助房屋業主轉按慳息。
H按比P按慳息
事實上，根據金管局最新數據顯示，3月份H按選用比例高達97.1%，而選用P按的比率則只有1%，主要原因是由於現時拆息低位橫行。以5月11日的一個月行業同業拆息（HIBOR）為0.18%及現時大部份新造H按計劃為H+1.3%計算，實際按息只需要1.48%，比普遍P按計劃的實際按息為2.5%比較，節省超過1%的利息開支。
若以「居屋2022」的其中一個單位作為例子，北角驥華苑最貴單位的臨時售價為531萬元，白表買家最高可承造9成按揭，貸款額為477.9萬元。如供款25年，選用P按的每月供款為$21,439，全期利息開支為$1,652,818；如選用H按（假設實際按息為1.48%），每月供款為$19,068，全期利息開支為$941,425。H按比P按的每月供款少$2,371或11%，全期利息開支少$711,393或43%。
| 按揭計劃 | P按(P-2.5%, P=2.5%) | H按 (為H+1.3%，實際按息：1.48%) |
| 樓價 | $5,310,000 | $5,310,000 |
| 總貸款額(九成) | $4,779,000 | $4,779,000 |
| 每月供款 | $21,439 | $19,068(-$2,371) |
| 全期利息開支 | $1,652,818 | $941,425(-$711,393) |
（以上資料只供參考，一切以銀行最終批核為準）
未補地價居屋不能套現
此外，現時正在供樓的資助房屋業主，亦可考慮轉按至H按計劃慳息，更可獲得銀行最高1.4%的現金回贈。假設尚餘貸款額200萬元，年期尚餘15年，若貸款額及年期不變，由P按轉按至H按（假設實際按息為1.48%）每月供款由$13,336減至$12,397，減少$939或7%。但要注意，未補地價的居屋並不能加按套現，只可轉按。
封頂位保障加息周期H按業主
最後，打算選用H按的資助房屋買家及業主需留意，美國加息週期已經啟動，雖然香港仍未跟隨加息（P），但在美國持續加息及縮表的情況下，資金有機會加快流出港元市場，拆息亦有機會隨之上升，使與拆息相關的H按實際按息逐步上揚，甚至有機會觸及封頂息率約2.5%，與P按「睇齊」，由P按轉H按的慳息作用或會漸漸減弱。不過，由於H按設有封頂位，基本上即使拆息不斷上升，只要銀行未有更改P利率，實際利率將鎖定於封頂位不變，使用H按仍然可比P按更為慳息。如有疑問，可向銀行或專業按揭中介作進一步諮詢。
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