【一手攻略】新盤「先住後付」真係正？有無隱藏費用？按揭又有咩伏位？

近年部份發展商推售新盤時，推出超長成交期，業主可以「先住後付」，究竟這種付款方法是否最著數？有甚麼隱藏費用要注意？經絡按揭一次過為大家拆解。

先住後付對買家有甚麼好處？

「先住後付」是一種延長成交期的付款方法，買家簽署買賣合約時，只需先付小部份訂金，剩餘的金額則於指定年期過後繳付，不用即時供款，便可入住單位。

對於換樓人士而言，如果想做到先買後賣，在現實處理上很有難度，因為最大的痛點莫過於在舊有單位尚未正式賣出，而新買入單位又要開始供款，除了影響壓力測試，更可能同時需要支付兩筆按揭供款。而發展商為先住後付提供的計劃，一般設有較長成交期，買家在搬入新居後再慢慢放售舊屋。

先住後付涉及甚麼費用？

每個新盤付款方法不同，以下為有可能出現的先住後付費用：

1. 物業准用許可證（licence agreement）

買方需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住，要支付樓價若干成數作為許可證費用，假設物業准用許可證費用為樓價10%，1000萬物業即要支付100萬（1000萬x 10%）。一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。

2. 佔用物業金（Occupation property fee）

買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金，一般為每年繳交一次。假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金，樓價為500萬，即業主需要每年支付25萬作為佔用物業金(500萬x 5%)。如果順利完成交易，可以回贈形式發還。

3. 「租金」

部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」，形式類似像簽署租約，例如早前有發展商提供61至270日的租期，期間的總租金為樓價的10%，分10期繳付。假設樓價同樣為1,000萬，即每期要支付10萬（1,000萬 x 10% /10）。租期完結後，可以續租至指定期限。

4. 不會發還的雜項開支

先住後付可能涉及一些不能發還的雜項開支，例如物業的開支如管理費、差餉、地租等開支，一般也需要由買方負擔，使用付款計劃前要先行計計數。
 

選擇先住後付的買家要注意許可證等費用需要在按揭貸款額中扣除，例如物業的合約價為2,000萬，5%（100萬）為許可證費用，買家打算以2,000萬申請五成按揭，即貸款額為1,000萬，但原來銀行批核按揭時會扣除許可證費用，即以1,900萬計算按揭貸款，最後買家只能申請950萬按揭。估價方面，銀行亦會削減許可證100萬的金額，所以估價最終為1,900萬而不是2,000萬。

如對新盤按揭有任何疑問，可隨時致電319-66688與按揭專員聯絡。