【樓市前瞻2022】甚麼是生地？熟地？一文睇清住宅供應關鍵字
行政長官於2022年施政報告中，宣佈「生地」變「熟地」縮短約三分之一至一半時間。非大規模項目「生地」變可建屋「熟地」的時間，將由最少6年減至4年，大規模項目由13年大幅減至7年，其中環評程序會壓縮至18至24個月。平日要掌握樓市走勢，必須了解這些報告背後的訊息，知道重要關鍵字背後的含意。今次經絡按揭轉介會為大家拆解與樓市有關的6個重要關鍵字，讓大家更易於吸收資訊。
【生地】
「生地」是指潛在的土地供應，例如政府未售出的住宅土地、未批出合作發展商的鐵路和市區重建局發展項目，及已獲規劃許可作為住宅用途但尚未與政府達成必須的土地契約更改或土地交換協議的私人土地。
【熟地】
「熟地」是指政府已出售的住宅土地，項目可隨時動工。例如政府已售出的住宅土地，及已與政府達成必須的土地契約更改，或土地交換協議的鐵路或市建局發展項目，及已獲規劃許可作為住宅用途的私人土地 。
生地要變成熟地，需要經過一輪程序，需時大概為6年。以改劃作公營房屋為例，第1步要進行技術可行性研究，評估交通、環境等方面的影響，需時大約2年，隨後會根據《城市規劃條例》（第131章）進行改劃，大概需要11個月，然後展開詳細工程及建築設計，需時約為18至24個月。
如果涉及私人土地，亦要按《收回土地條例》和其他條例為收地和工程範圍刊憲和處理反對意見。待詳細研究及預算開支準備就緒，政府會向立法會申請工程撥款，獲批後啓動收地程序和為受影響住戶或經營者提供安置補償，之後再清理土地，以便展開為期大約兩至3年（視乎地盤情況而定）的土地平整和基建工程。
在2022年施政報告中，如果屬於並非大規模項目的「生地」，如要轉化為「熟地」，將由6年降至4年，而規模大的項目，會由13年大幅減至7年。
【施工量】
運房局及屋宇署對於施工量有不同定義，運房局是指已開始地基工程及鐵路物業已開始上蓋工程。而屋宇署的定義是指獲發出施工同意書（俗稱「開工紙」）的上蓋建築工程。疫情影響私人住宅的施工進度，運房局數據顯示今季施工量為900伙，按季下跌77%。
【落成量】
是指已獲屋宇署發出佔用許可證(俗稱「入伙紙」)的私人住宅單位數目。這數字包括由資助出售房屋轉為私人住宅的單位。運房局今年首季數字顯示，今年首季已落成的私人住宅數量4,200個，已落成樓宇但未售出的私人住宅數目約為10,000個。
【貨尾】
貨尾一詞對於不同政府部門有不同定義，運房局是指已獲屋宇署發出佔用許可證的私人住宅單位數目，數字包括由資助出售房屋轉為私人住宅的單位。而差餉物業估價署的「貨尾」，是指年尾統計時，私人住宅調查時得知未被使用單位的數目。
【已批出土地上可隨時動工的單位】
是指政府已賣出的住宅土地、港鐵已批出的物業發展、市區重建局已批出的重建項目及新修訂的換地／契約住宅發展項目。運房局數字顯示，已批出土地上可隨時動工的單位未來3、4年約有25,000個。
