【居屋】白居二入門懶人包 (申請資格、入息及資產限額、申請程序、按揭成數、壓力測試、入息文件)

白居二2022年已經展開，過往只有綠表人士才能符合購買二手居屋的資格，但自從政府實施白居二計劃（白表居屋第二市場計劃）恆常化後，即使沒有公屋的人士也有機會申請，每年四、五月便有新一批白居二合資格人士投入市場，購買二手居屋單位。不過相對於一手居屋，白居二資格及按揭要求會較為複雜，白居二單位又有甚麼選擇？經絡按揭特別編製白居二懶人包，讓各買家置業更加安心。

居屋是政府推出的資助房屋計劃，居屋第二市場於97年推出，居屋業主如想在第二市場把手上居屋放售，可以在毋須補地價的情況下，出售予房委會指定合資格人士。但如果選擇在公開市場（自由市場）放售，則需要補地價。過往沒有公屋的市民不能以免補地價方式買入二手居屋，但房委會於2013年及2015年推出臨時計劃，成為「白居二計劃」的雛型。政府再於2017年把臨時計劃「恆常化」，成為正式的白居二計劃。
 

1. 申請者可以為一人申請者或家庭申請者
2. 申請者須在申請截止日期當日已年滿18歲及必須成為所購買單位的業主，並須在香港居住滿七年，申請者及名列申請表上的家庭成員在香港的居留不受附帶逗留條件所限制（與逗留期限有關的條件除外）
3. 由申請截止日期之前的24個月起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇
4. 申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助

申請日期：2022年2月25日至2022年3月24日(已截止)
截止時間：2022年3月24日晚上7時正(已截止)

2022年6-7月：成功中獎的人士獲發一封批准信及兩封確認書後，需要在6個星期內向房委會及/或房協分別遞交確認書以申領「購買資格證明書」，持有有關證明書才可以認購單位。接獲證明書後，合資格人士便可購買居屋單位。

1. 提交申請
申請人可透過郵寄、親身投箱及網上申請方法申請白居二
郵寄：九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第一層平台
親身投箱：九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第一層平台
網上申請：申請者必須在申請截止時間前完成申請及繳付申請費（網址：https://hos.housingauthority.gov.hk/）

2. 攪珠（通常為每年年底）：
房委會每年年底為計劃進行攪珠，以抽出中籤人士。

3. 入息審查（通常為每年年初）：
房委會每年年初會為申請人進行入息審查，申請人需要提交入息證明及各項資產文件，證明入息及資產符合資格。入息包括每月薪金、花紅及雙糧，但強積金供款可以扣除。資產包括股票、基金、保險等，進行審查前最好已預備相關文件。

4. 發出批准信（通常為每年年中）：
當白居二申請人符合入息及資產資格，房委會便會發出批准信，申請人需要在指定時間內申領「購買資格證明書」。

1. 申領「購買資格證明書」
當房委會發出批准信後，申請人需要申領「購買資格證明書」，持有相關證明書才能簽署臨時買賣合約。批准信中會註明可以申請兩款「購買資格證明書」，第一款用作申請房委會居屋，第二款用作申請房協居屋，每張「購買資格證明書」收費為$750。如果只想申請居屋單位，只需申請一張購買資格證明書。如果對心儀單位未有頭緒，可以同時申請兩張證明書。購買資格證明書有效期為12個月。

2. 睇樓
房委會通常會在收到證明書申請後數個工作天便發出「購買資格證明書」，等待證明書同時可以相約地產經紀睇樓。由於日後要處理法律文件，業主要持有「可供出售證明書」，內有首次買入日期的購入價及市值，顯示出當年的折扣率，銀行便可以作出確實的估價。

3. 估價
銀行獲得「可供出售證明書」後，可以計算出單位在首次出售日期的折扣率，從而計算出單位的估價。在樓市旺時，由於業主開價進取，銀行的估價未必跟得上，會出現估價不足的情況，而每間銀行對居屋取態又有不同，所以在簽署臨約前，可先向按揭轉介公司查詢。如果估價只低於市價3%，一般銀行會容許以成交價處理按揭。

如果白居二人士想買入房協樓，要注意如果想承造高成數按揭，必須借取按揭保險，而銀行會與按保公司分開估價，變數較大。

4. 找律師+簽署臨約
如果找到心儀的樓盤，可以正式簽署臨時買賣合約，買家在簽署臨約時，需要支付樓價3至5%訂金（俗稱細訂），再於簽署正式買賣合約時支付高達10%訂金（10%已包括細訂訂金，俗稱大訂），支票抬頭為律師樓，律師費用約為數千元。

5. 申請按揭
簽署臨約後買家可以正式向銀行申請按揭，銀行會約一至兩個星期回覆按揭申請結果。白居二按揭有不少要注意地方，詳情請參閱下文。

6. 由律師申請提名信
簽妥完臨時買賣合約後，白居二買家需要尋找律師處理事宜，律師除了需要處理一般私樓的查契工作，還需要在支付大訂前，協助買家申請提名信，提名信一般需時約數個工作天。資助房屋成交事宜與私樓有一定分別，為了成功獲得提名信及讓成交順利原成，買家最好選擇1個對處理白居二有經驗的律師。經絡按揭轉介在提供按揭轉介服務，如果買家有需要亦會介紹有經驗的律師，按揭專員亦可以推薦相熟律師，讓買家順利完成交易。

7.成交及收樓
銀行批出按揭後，會直接與買家律師溝通，安排餘款處理事宜。在成交期之前地產代理通常會再相約買家視察多一次單位，證明狀況無變。

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html

 

抽中白居二的人士，既可選擇房委會旗下的居屋，也可以選擇房協住宅發售計劃的屋苑，在按揭層面上有以下不同：

1. 按揭成數、還款年期：
居屋：最高按揭成數為九成，還款期為25年，過往只能選用P按供款，2022年11月則轉為可用H按。
房協樓：一般按揭成數為六成，如用按揭保險可做九成，還款期為30年。可選用H按、P按或定息按揭，在低息環境下，選用H按是較佳選擇。

2. 樓齡：
居屋：一般情況下，如果居屋首次發售日期在19年以下，最高按揭成數為九成及還款期25年，但如果在19年以上，銀行有機會扣減按揭成數或還款年期，如果在30年以上，最高按揭成數只有六成。
房協樓：如果單位屬於房協樓，樓齡要求相對簡單，銀行會以私樓標準處理，即會以「75減樓齡」作為批核標準。如果樓齡超過45年，才會現難以批出30年還款期。

3. 壓力測試：
居屋：一般在30年樓齡以下，毋須進行壓力測試審查。30年以上需要進行壓力測試。
房協樓：任何樓價單位均需進行壓力測試。

4. 擔保人：
居屋：未補地價居屋由於已經有房委會擔保，故不能增加擔保人。
房協樓：可以增加擔保人。

5. 銀行要求入息文件：
居屋：在房委會擔保期內，個別銀行不需要提供入息文件，只需申報家庭入息。
房協樓：像批核私樓按揭一樣，銀行需要提供入息文件，包括糧單、稅單、顯示到銀行收入的銀行月結單等文件。

申請白居二按揭過程較一般私樓複雜，最穩陣方法是在簽署臨約前找經絡按揭轉介公司幫忙，一條龍處理估價、提供按揭計劃建議及跟進申請按揭進度，讓置業人士更加安心。如對按揭有任何查詢，請致電319-66688與按揭專員聯絡。

由於白居二的准買證有效期只有1年，想盡快購買白居二單位便要找到想放盤的居屋業主，現時網上搵盤已經容易得多，只要輸入居屋名稱、地區、樓齡等資料，便能找出放盤資料。

買入新居屋後最快幾時放售？

較新的居屋好處是申請按揭較為容易，但要留意每期居屋的轉售時間各有不同，例如2019年之後發售的居屋，單位由首次轉讓契據日期起計第3年起，才可以轉售予白居二人士，所以去年出售的山麗苑並不見有二手居屋放盤出售。現時較新又可供白居二人士朋買的居屋為長沙灣凱樂苑（2019）、啟朗苑(2019)、屏欣苑(2018)等。

哪個區最多二手居屋？

不少白居二買家希望找到位處於市區的居屋單位，情況像私樓一樣，長沙灣、啟德一帶的居屋售價一般較為進取，新界如大埔、上水的居屋一般入場費相對較低。大家可根據自己的生活及工作圈子，選擇出最適合的居屋單位。按樓盤數量而言，沙田區如大圍及馬鞍山的居屋數量較多，較新的單位如沙田彩禾苑(2021)、嘉順苑(2018)、美柏苑(2017)、美盈苑(2017)等，大家不妨多看幾個樓單位以作比較。另外，黃大仙區的居屋也有不少選擇，樓齡較新的居屋包括采頤花園(2000)、宏景花園(2000)、瓊軒苑(2008)、慈愛苑(2000)、嘉強苑(2000)等。

所有居屋沒有會所？

居屋當中原來也有屋苑有提供會所設施，便是將軍澳寶盈花園，屋苑設有游泳池、燒烤場、網球場等設施。除了寶盈花園，九龍麗晶花園亦設有泳池及網球場，黃大仙翠竹花園亦設有泳池設施。

居屋都有複式？

不要以為居屋的間隔千篇一律，觀塘順緻苑便有複式單位。順緻苑是香港第一批居屋，白居二人士如有興趣買入，便要注意申請按揭會有挑戰。