【中銀免費估價】網上估價懶人包（網上估價方法、網上估價是否準確？估價不足影響因素）
買樓申請按揭最擔心遇上估價不足，要避免此類問題，其實可以先行在網上進行估價或者向銀行估價，從而對單位樓價有個預算。現時市場上有不少估價網，而經絡按揭的網頁有中銀香港銀行的免費網上物業估價服務，能為大家置業作有用的參考。今次我們與大家分享網上物業估價步驟，以及應對估價不足時的處理方法。
銀行的物業估價反映物業的市值，當置業人士向銀行申請按揭，銀行會委託測量師行為該單位進行估價，如果物業出現嚴重估價不足，銀行批出的貸款額有機會比預期低，置業人士需要增加首期資金。例如買家打算買入一個800萬的物業，想申請六成按揭，即480萬貸款額，但原來銀行估價物業只值700萬，便根據700萬批出六成按揭，即只批出420萬，買家便要額外抬錢60萬才能上會。
樓價800萬下估價足及估價不足的影響：
| 情況 | 估價足 | 估價不足 |
| 估價 | 800萬 | 700萬 |
| 貸款額(按揭成數：6成) | 480萬 | 420萬 |
| 首期開支 | 320萬 | 380萬(+60萬) |
使用免費網上銀行估價有不少好處，列舉如下：
1.幫助還價
不少新手買家其中一個難題，是當業主開價時，不知有何方法可以還價。其實免費網上銀行估價是一個很好的還價理據，例如當業主開價900萬，但網上銀行估價查到只是800萬時，買家便可大膽展示有關估價還價，增加議價空間的機會。
2. 初步了解是否估價不足
網上銀行估價能夠初步讓買家知道物業價格是否出現估價不足情況，從而對按揭貸款額掌握更多資料。
3. 初步了解是否屬於凶宅
網上銀行估價亦有助買家初步了解單位曾否發生事故，不過在網上查不到估價，未必等於單位發生事故，有可能因為資料庫沒有相關單位數據，當發現此情況，可以直接聯絡按揭轉介公司經絡按揭，由按揭專員代為直接向多間銀行查詢估價實況，如果連多間銀行也未能提供估價（或者估價極低），可向專業人士及地產代理再追問原因，很可能涉及凶宅或違反建築物條例等因素。
現時經絡按揭與中銀香港合作，在經絡按揭網頁可進行免費網上物業估價服務。網上估價步驟如下：
1.瀏覽經絡按揭平台>進入物業估值
2.輸入物業類型，如果物業是住宅便按「住宅」，如果屬於工廈、商舖或車位就按其他
3.輸入地區（香港、九龍、新界、離島）、區域（如九龍灣）、大廈（德福花園）、座數及樓層
4.在條款及細則聲明旁邊剔
5.按即時物業估值
根據以上步驟，便得出有關單位的估值，如果想即時申請按揭，更可以按下紅色按鈕【立即申請】。
如果網上銀行找不到物業估價，可能與銀行的分區有關係，大家不妨嘗試去其他區域尋找該屋苑資料。另外，個別單位例如村屋、單幢樓、工廈等未必在網上查到銀行估價，如果網上銀行估價找不到物業的資料，可以直接與按揭守介公司經絡按揭聯絡，提供物業的詳細地址，因為按揭轉介公司已經與多間銀行有連繫，可直接進行估價，但未必能即時知道結果。另外，個別物業可能在網上銀行及直接銀行也做不到估價，其中一個原因可能是單位屬於凶宅，買家最好向銀行及地產代理查詢原因。
網上銀行方便又快捷，但有時候銀行未必能即時更新物業估價，導致網上估價與真正的銀行估價出現落差，網上銀行估價可作為初步參考，下一步可直接向按揭轉介公司查詢銀行估價。
單位的估價會受市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡、周邊環境等因素而影響：
市況：如果樓市向上，銀行估價通常較為貼市，但有機會業主叫價進取，估價行有機會比成交價相較保守，出現估價不足情況。而出現估價不足問題（詳見下文）。如果樓市下行，銀行對物業估價較為保守，但因下跌速度交快、估出價錢呢輕微較高，俗稱突價。
成交量：物業的成交價持續上升，銀行估價通常較好；相反地，如果成交價持續下滑，銀行估價通常較差。另外，成交量較頻繁，銀行的估價能較貼緊成交價；如果成交價較疏落，銀行的估價未必跟得上業主的開價。例如藍籌屋苑成交量較多，估價通常較緊緊成交價。
單位類型：如果單位處於較高層位置，面向東南，景觀有優勢，估價通常較好，但如果位處於低層或方向較欠佳，估價便較保守。村屋、唐樓的估價亦較為保守，其中唐樓由於成交較為疏落，在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取，估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時可申請多間銀行，選取較理想的估價。居屋方面，銀行會參考房委會首次發售日期的折扣率進行估價，因此需要提交首次發售日期的資料。
物業背景（如凶宅）：如果單位出現不自然死亡事件，例如自殺或凶殺案，銀行有機會大打折扣，甚至不進行估價。不過，如果死亡事件已經是久遠之事，中間單位已經過成交，估價的影響程度或較低。
1. 比較不同銀行的估價：由於每間銀行的估價標準各有不同，如果一間銀行估價不足，可嘗試找另外幾間銀行進行申請，找出最適合自己的銀行。按揭轉介公司能提供多間銀行估價及申請服務，節省與多間銀行溝通的麻煩。
2. 仔細調查單位：選擇物業時，必須親身前往單位查看質素，地產代理會進行查冊，以了解物業的背景及成交紀錄，初步評估物業能否順利通過估價。
估價不足的情況會較易理解，但原來估凸價下，銀行也會受到影響。如果估價比成交價高出超過一成，銀行批核按揭時也會產生疑問，理論上業主就算急於套現，亦不會隨便蝕讓單位，銀行會考慮是否涉及隱藏事故或其他爭拗等，買家有需要補充更多資料。要成功申請按揭，由於每間銀行的批核準則不一，買家可以向多間銀行查詢估價，找出估價合適的銀行，增加批核的機會。買家亦可以向個別銀行解釋原因，合理情況下銀行也會批出按揭。
我可以直接找銀行進行物業估價，為甚麼要找經絡按揭轉介幫手進行銀行估價？由於每間銀行委託不同的測量師行進行估價，買家很大機會需要向多間銀行查詢估價。而經絡按揭作為按揭轉介公司，已經與各大、中小銀行聯繫，買家可以一次過在最短時間貨比三家，結果與直接找銀行一樣。
