甚麼是銀主盤？一文睇清買入途徑、坊間迷思 買前三大注意事項！
最近樓市下滑，有多個銀主盤出售，過往在拍賣行吸引不少投資者買入。究竟銀主盤是甚麼意思？選購銀主盤需要注意甚麼因素？銀主盤是否能申請按揭？經絡按揭一次過為你拆解銀主盤買賣資訊。
銀主盤是甚麼意思？
銀主盤的意思是物業的業主無法償還銀行按揭貸款，由承按銀行向法庭申請回收該項物業，再於市場上出售。而「銀主」是指借錢的人，即是放貸給你的人，即是銀行或財務公司。
出現銀主盤的原因是甚麼？
一般情況下，如果借款人有依時供樓，即使物業價值低於按揭還款額，出現「負資產」情況，銀行也不會收回物業。只有供款人財政出現問題，長期拖欠還款，銀行才會啟動「call loan」及最終收樓的程序。一般情況下，如果業主拖欠按揭貸款超過3至6個月，銀行或承按人便有機會根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，委派執達吏收回單位。
如何找到銀主盤？
要找到銀主盤，主要有以下途徑：
1. 地產代理：可以經地產代理向銀行入標，由銀行決定是否出售單位。
2. 拍賣行：銀行會把銀主盤交予拍賣行拍賣，由公眾自由競投。
銀主盤可以睇樓嗎？
銀主盤可以預約睇樓，由於單位由業主無力償還債務至被銀行收樓，一般大概長達一年，空置期間單位可能出現失修，準買家睇樓時需仔細留意單位的現狀，並估計是否需要花一筆維修費用。
買入銀主盤需要注意甚麼事項？
查冊：
買家需要透過查冊，了解物業及業主的過往記錄，如果物業有僭建物或結構性間隔改動、業主身份不明確，又或者缺失樓契，都有機會令按揭申請不獲批核。另外，買家必須注意業主的背景，一旦業主曾借錢未還，有機會日後會遇上財務公司滋擾。
裝修資金：
由於銀主盤通常已清空一段時間，買家要預留較多資金裝修。
查閱多項費用：
買賣完成後，買家最好查核物業過往有沒有欠款，包括水費、煤氣費、差餉、地租等。
買入銀主盤時，買家要簽署正式買賣合約，支付一成訂金及「必買必賣」條款，以確保賣家反悔不出售時，可通過法律途徑追討損失。
申請按揭時間緊逼：
由於銀主盤成交期只有1個月多，買家的按揭文件除了要準備充足，並要預備好充裕的首期，一旦按揭保險未能及時申請，便只能申請一般按揭，最高按揭成數為六成（貸款上限500萬）。
銀主盤可申請到按揭嗎？
如果銀主盤的物業狀況良好，申請按揭與普通物業按揭一樣，都可以向銀行申請按揭，銀行會像一般物業般，根據申請人的入息等財務狀況決定會否批出按揭。不過，由於銀主盤成交一般只有45日，所以申請按揭時間要掌握得好，預備好充足的文件。由於申請按揭保險需時，買銀主盤未必趕及成交期，在此情況下1,000萬以下物業最高只能申請六成按揭（貸款上限500萬）。
甚麼情況下銀行不批出銀主盤按揭？
當物業出現僭建、遺失樓契、業權有問題的情況，銀行有機會拒絕批出按揭。
如何避免自己的物業淪為銀主盤？
要避免心愛的物業被拍賣，業主需要注意以下事項：
保持財務穩健，準時還款：除了有穩定的工作，確保準時還款，平日應量入為出，保持充裕的流動資金，一旦遇上經濟不景氣，也能有充足的資金供樓。
申請按揭避免借盡：現時申請按揭時，銀行會為借款人進行壓力測試，以確保在加息期下借款人也有能力還款，但除此以外，借款人自己應盡量避免借盡，最好預備充裕的首期，日後還款自然更加輕鬆。
關於銀主盤的2大迷思
1. 銀主盤價格會較市場為低嗎？
不一定，以物業質素而定，銀行收回銀主盤物業後，會交由測量師行進行估價，通常會較市價低一、兩成或貼近市價。個別單位由於有自身問題日久失修或拖欠水電煤氣費等問題較為低水，準買家需要自行查核。另外，市場上亦有一些銀主盤的估價會較市場高，例如早前主播的銀主盤放售價較估價高。
2. 申請按揭有難度？
如果單位屬於半契樓或無契樓，銀行多數不會批出按揭，在必買必賣條款下，準買家需要一次過付清所有樓價。
3. 被釘契物業難申請按揭？
物業被釘契如果只是與原業主有關，並不會影響新買家申請按揭。不過如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。
