【二手居屋按揭2023】點解買二手居屋未必借足9成？一文睇清居屋按揭攻略

二手居屋的售價比私樓為低，加上實用率較高，因此深受部份買家歡迎。要買到二手居屋究竟需要符合甚麼資格？原來唔係所有單位都可以借足按揭㗎！今次就等經絡按揭為大家拆解當中原因啦！

甚麼人有資格購買二手居屋？

市場上主要有2種人可以購買二手居屋，第一類是現時居於公屋的人士，第二類是成功申請「白居二」的人士。

二手居屋搵樓注意事項

不論是綠表還是白表買家，均可在地產代理分行或網頁查詢二手居屋放盤資訊，當找到心儀的單位，便可相約經紀睇樓，除了基本的睇樓事項，二手居屋要注意以下幾點：

1. 選擇未補地價的單位，因為已補地價的居屋與一般私人住宅沒有分別，價格亦會比未補地價的二手居屋貴一截。

2. 居屋樓齡會影響按揭申請，而居屋樓齡是以首次出售日期計算，同一個屋苑，首次出售日期可以有出入。

3.放售單位業主需持有「可供出售證明書」。

二手居屋的申請手續

綠表人士申請手續

1. 申請綠表資格「購買資格證明書」，繳付申請費$840的劃線支票或銀行本票，抬頭人為「香港房屋委員會」，及交往指定地方。

2. 房委會審核及批准申請後，會發出「購買資格證明書」給有關申請人，有效期為12個月。

3. 簽署臨時買賣合約：:在達成買賣協議時，買賣雙方必須向對方或地產代理出示有效的證明文件，買方要持有「購買資格證明書」，而賣方須持有「可供出售證明書」，才可簽訂臨時買賣合約。

4. 申請「提名信」：在簽訂臨時買賣合約日期起計1個月內，及於任何情況下不遲於簽訂正式買賣合約及轉讓契據前5個工作天，買方代表律師須代表買家向房委會申請「提名信」以確認買方的資格，買方須在「提名信」發出後，方可簽訂正式買賣合約及轉讓契據，完成樓宇買賣手續。

5. 交還單位：在簽訂所購樓宇轉讓契據後，房委會轄下的公屋戶主及中轉房屋持證人，須即時向房委會遞交「遷出通知書」，在60天內終止現居於公屋單位的租約或暫准租用證，並於租約或租用證終止當日或之前，將該單位騰空交回房委會。

想知詳情，可瀏覽公屋人士買二手居屋懶人包

白表人士申請手續

白居二符合資格後購買單位程序：

1. 申領「購買資格證明書」 

當房委會發出批准信後，申請人需要申領「購買資格證明書」，持有相關證明書才能簽署臨時買賣合約。批准信中會註明可以申請兩款「購買資格證明書」，第一款用作申請房委會居屋，第二款用作申請房協居屋，每張「購買資格證明書」收費為$750。如果只想申請居屋單位，只需申請一張購買資格證明書。如果對心儀單位未有頭緒，可以同時申請兩張證明書。購買資格證明書有效期為12個月。

2. 睇樓 

房委會通常會在收到證明書申請後數個工作天便發出「購買資格證明書」，等待證明書同時可以相約地產經紀睇樓。由於日後要處理法律文件，業主要持有「可供出售證明書」，內有首次買入日期的購入價及市值，顯示出當年的折扣率，銀行便可以作出確實的估價。

3. 估價 

銀行獲得「可供出售證明書」後，可以計算出單位在首次出售日期的折扣率，從而計算出單位的估價。在樓市旺時，由於業主開價進取，銀行的估價未必跟得上，會出現估價不足的情況，而每間銀行對居屋取態又有不同，所以在簽署臨約前，可先向按揭轉介公司查詢。如果估價只低於市價3%，一般銀行會容許以成交價處理按揭。

如果白居二人士想買入房協樓，要注意如果想承造高成數按揭，必須借取按揭保險，而銀行會與按保公司分開估價，變數較大。

4. 找律師+簽署臨約 

如果找到心儀的樓盤，可以正式簽署臨時買賣合約，買家在簽署臨約時，需要支付樓價3至5%訂金（俗稱細訂），再於簽署正式買賣合約時支付高達10%訂金（10%已包括細訂訂金，俗稱大訂），支票抬頭為律師樓，律師費用約為數千元。

5. 申請按揭 

簽署臨約後買家可以正式向銀行申請按揭，銀行會約一至兩個星期回覆按揭申請結果。白居二按揭有不少要注意地方，詳情請參閱下文。

6. 由律師申請提名信 

簽妥完臨時買賣合約後，白居二買家需要尋找律師處理事宜，律師除了需要處理一般私樓的查契工作，還需要在支付大訂前，協助買家申請提名信，提名信一般需時約數個工作天。資助房屋成交事宜與私樓有一定分別，為了成功獲得提名信及讓成交順利原成，買家最好選擇1個對處理白居二有經驗的律師。經絡按揭轉介在提供按揭轉介服務，如果買家有需要亦會介紹有經驗的律師，按揭專員亦可以推薦相熟律師，讓買家順利完成交易。

7.成交及收樓 

銀行批出按揭後，會直接與買家律師溝通，安排餘款處理事宜。在成交期之前地產代理通常會再相約買家視察多一次單位，證明狀況無變。

二手居屋的按揭放寬

雖然購買二手居屋，綠表人士最高可借九成半按揭，白表人士亦可申請高達九成按揭，但如果遇上一些樓齡較大屋苑，銀行有機會基於房委會擔保期快完結，而減低按揭成數或縮短還款期。

政府於7月7日放寬按揭成數，樓齡較大的未補價單位成數有效放寬，過往只有由首次發售日期起計19年內的居屋才可以申請足9成及25年按揭還款期，但現時可提升至22年。22年至24年的未補價居屋亦可批出9成按揭，但基於接近政府擔保期上限，做足9成按揭需要縮短按揭還款期。而25年以上的未補價居屋，則以按揭成數上限7成計算。

以上為一般銀行的處理手法，但由於每間銀行對於二手居屋的審批準則各有不同，大家打算買入二手居屋前，可先向經絡按揭專員查詢。