【買新樓按揭2023】一手樓（樓花/建期+現樓）買入步驟、按揭成數、即供建期分別、按揭保險、發展商按揭注意事項
2023年09月03日
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一手樓分為樓花及現樓，不少置業人士喜歡買樓花，究竟甚麼是樓花？申請樓花按揭有甚麼注意事項及常見問題？現樓按揭又會如何處理？經絡按揭轉介整理了樓花置業及按揭懶人包，讓大家買入一手樓時不會計錯數。
【買入一手樓的付款方法及按揭種類】
買入一手樓通常會出現以下3種情況：
1. 一手樓現時處於樓花期，選擇即時付款及立即申請按揭供款，付款方法稱為「即供付款」，按揭為樓花按揭，由於資金能在短時間內回籠，發展商提供的折扣優惠通常較多。發展商會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣會愈多。
2. 一手樓現時處於樓花期，選擇先付小部份樓價，再於物業落成時才申請按揭支付餘下樓價，付款方法稱為「建築期付款」，按揭屬於現樓按揭/建期按揭；在此情況下，發展商提供的折扣優惠通常較少，買家在收樓前3至6個月才申請按揭。
3. 一手樓已處於現樓期，買入單位後即時申請按揭，同樣屬於現樓按揭
【一手樓樓花基本資訊及樓花按揭注意事項】
甚麼叫一手樓樓花？
一手樓中的樓花是指未落成的樓盤，發展商為了鎖定銷售量及回籠資金，會推出多項折扣優惠，鼓勵買家在樓花期買入單位。現時《一手住宅物業銷售條例》規管一手物業（包括樓花）的銷售程序及資金存放。
買入樓花有甚麼好處？
買家買入樓花時，未能參觀真實單位又不能即時入住，發展商為了吸引買家在樓花期買入單位，發展商會提供即供折扣優惠，鼓勵買家以最短時間支付樓價。
買入一手樓樓花有甚麼基本步驟？
樓花按揭有甚麼基本注意事項？
申請人需要向提交按揭申請表、臨約、身份證明文件、入息及工作證明。銀行會根據申請人的文件及信貸評級進行批核，當銀行批出按揭及申請人選擇有關銀行後，銀行便會發出按揭確認信，銀行按揭批核時間約為3個月。發展商會為買家提供不同付款計劃，導致成交期較長，由於銀行只會處理3個月內的按揭申請，買家要小心利息、按揭及樓價的風險。
樓花按揭貸款額如何計算？
要扣除所有發展商優惠計算，包括付款計劃折扣、臉書頁面讚好折扣、置業優惠、印花稅折扣等。假設總折扣額為20%，物業面價為800萬，折實後為640萬，銀行會以640萬計算按揭貸款額。
樓花可否選用按揭保險？
於一手樓樓花階段買入單位，如果買家選用即供付款，申請按揭不能選用2022年按揭保險放寬的措施，但如果符合樓價，仍可以選用按揭保險舊例，即600萬以下可申請最高八成按揭，400萬以下最高九成按揭。
如果選用建期付款可使用按揭保險新制，但要注意建築期付款可能要面對的風險，包括入息變化、物業估價變化、加息下按揭計劃的變化等。
甚麼叫樓花撻訂？
買賣雙方簽署臨時買賣合約後，需要在5個工作天內簽署正式買賣合約（5%），並根據合約支付餘下樓價。如果買家無法履行承諾，交易便會終止，賣方收取騎約訂金。如果簽署正式買賣合約後，買家沒有履行承諾，除了要沒收所有訂金，甚至有可能根據合約條款賠償賣方重售後的招致的損失。不論是任何兩種情況，均稱為「撻訂」。一手樓／樓花撻訂原因眾多，主要原因包括買家申請按揭出現問題或睇淡後市。
樓花按揭需要壓力測試嗎？
申請樓花按揭與一般按揭一樣，需要進行壓力測試。
【一手樓建築期付款基本資訊及按揭注意事項】
選擇建期付款有甚麼好處?
資金較有彈性：有別於即供計劃要即時上會，使用建期付款只需支付小額樓價，在收樓時才支付餘下樓價，資金處理較有彈性。例如本身正在租樓的買家，可以在租約完結後才正式供樓，避免要同時應付租金及供樓雙重開支。
申請按揭保險新制：選擇建期付款可以申請按揭保險新制，按揭保險新制下的最新按揭成數如下(2023年7月更新，必須為現樓)：
選擇建期付款及按揭有甚麼要注意？
選擇建期付款雖然可以在較後的日子才供款，但除了發展商會提供較少回贈，按揭申請方面亦要承受一定風險，列舉如下:
入息變化：在物業可收樓時上會，借款人的入息可能出現變化，需要承受未必過到壓力測試的風險。
物業估價：收樓時物業的估價是未知數，如果估價大幅下滑，有機會借不足按揭。
建期可否轉即供？
如果買家本身選用建期計劃，但希望轉即供計劃，需要向發展商申請，但有機會需要支付額外律師及其他費用。
即供建期的按揭申請次序分別
一表睇清樓花按揭與建期按揭的分別
加息期下買一手樓建期計劃的業主如何自保？
現實上無人能確實知道加息幅度及時間會有多久，如果選擇建期收樓的一手樓業主，有甚麼方法可以處理加息的按揭風險？
預備有額外的擔保人：在置業前，最好找到後備的擔保人，當申請按揭的結果不似預期，也可以有人幫忙
選擇樓花期較短的一手樓：樓花期較長的一手樓變數較大，選擇樓花期較短的一手樓可以減低按息大幅變動的風險
現樓按揭要幾時申請？
一手樓處於樓花階段時，可選擇即供申請按揭或建期申請按揭，但現樓並沒有樓花期，因此不能選擇即供按揭，簽署臨約後便要即時向銀行申請按揭。
一手樓現樓基本資訊及按揭注意事項
甚麼是現樓？
一手樓中的現樓是指樓盤已經落成，發展商已經取得「滿意紙」及「入伙紙」，買進單位後不用等候樓花期，便可盡快入住。發展商通常出售一手樓樓花時，通常會分階段推出價單，愈遲的價單，物業進入現樓階段的機會愈高。
現樓按揭要幾時申請？
一手樓處於樓花階段時，可選擇即供申請按揭或建期申請按揭，但現樓並沒有樓花期，因此不能選擇即供按揭，簽署臨約後便要即時向銀行申請按揭。
現樓的按揭成數是幾多?
買入一手樓的現樓除了可根據金管局的按揭成數申請按揭，亦可以申請按揭保險，在2022年按揭保險進一步放寬，樓價1,000萬以下的物業最高按揭成數高達九成。以一個樓價1,000萬的現樓單位為例，借取九成按揭，首期只需要100萬。
一表睇清樓花按揭、建期按揭與現樓按揭的分別
發展商按揭是甚麼？
購買一手樓如果買家不選用按揭保險，便要根據金管局按揭指引的按揭成數申請按揭，即1,000萬以下最高六成按揭，1,000萬以上最高五成按揭。發展商為了鼓勵買家入市，會與財務公司合作推出發展商按揭，不少發展商按揭以「呼吸Plan」形式，即買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車，但經過指定蜜月期（一般為2至3年後）按揭利率大幅增加，屆時業主便要考慮轉按。
發展商二按有甚麼要注意？
發展商二按涉及多項條件，首先第二按揭最高貸款額不得高於淨樓價的若干百分比，其次二按與一按的總貸款金額一般不能超過若干成數。另外要注意利息條款，通常二按首兩年的利息較低（例如為P-2.5%），但其後利率便會上升（例如為5%），以及有機會要支付數千元的申請手續費。
如對買入樓花及樓花按揭並不熟悉，可以聯絡我們的按揭專員了解更多按揭詳情！經絡按揭跟進按揭個案不會有隱藏收費，詳請可致電319-66688與按揭專員查詢。
一手樓漸進式按揭
2022年前行政長官接受傳媒專訪時透露，政府正研究為資助房屋引入「漸進式按揭」，初步擬以物業成交時，先以物業樓價一半計算首期並分階段承造按揭。買家除了能節省首期開支，首十年的供樓開支也可以大減，但十年後的供款會增加。不過有關政策仍未獲正式公佈，如有進一步消息經絡按揭會為大家介紹。
至於私人市場，不少發展商為鼓勵入市，會推出漸進式按揭幫助置業，近期有個新盤其中一個付款計劃，便為買家提供漸進式供款計劃第一按揭貸款，按揭計劃由指定財務機構借出，最高借貸額為樓價85%，首36個月利率為P減2.5%，其後利率為P。在此計劃中，買家可以享受首3年的低息蜜月期，但之後隨著貸款額及利息增加，供樓開支會大增，屆時需要選擇轉按，才可以避免高息供樓。
一手新居屋按揭
一手樓除了涵蓋私人屋苑，其實在資助房屋方面，政府每年均會推出一手居屋單位，供符合資格的市民選購，而此類一手的居屋樓宇，申請按揭會與私人屋苑有不同地方。
能夠符合資格申請新居屋的人士包括綠表及白表買家，綠表買家主要是公屋租戶，他們最多可借取樓價九成半作為按揭，還款期約為25年。白表買家可申請的按揭成數最高為九成，還款期同樣為25年。如果打算買入居屋單位，新居屋的話一般毋須通過壓力測試，只要通過供款與入息比率，銀行都會接受按揭申請。現時新居屋已經可以選擇H按或P按，借款人可根據自己的實際需要選擇最優惠的按揭計劃。現時新居屋2023年的名單已經出爐，資產要求已經出現調整，詳情可以瀏覽一手樓新居屋按揭文章。
為甚麼申請一手樓按揭時要找按揭轉介公司?
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