【壓力測試2023】買樓壓力測試懶人包+花紅佣金點影響？放寬後月入要求少幾多？

在香港置業至少要7位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。究竟甚麼是壓力測試？壓力測試入息有甚麼要求？首次置業免壓力測試是否屬實？2022年宣佈放寬後，對置業人士又有甚麼幫助？如果壓測「危危乎」又可怎辦？經絡按揭一次過為你拆解當中奧妙！ 

買樓壓力測試要幾多？

香港金融管理局於2022年9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3%下調至2%。對於供樓人士而言，買樓壓力輕鬆不少。以下圖表解說了由貸款額100萬至1,000萬之間，壓力測試轉變前後產生的變化：

（假設以500萬貸款額、還款期25年、P-2.25%(P=5.875%) 實際按息為3.625%計算）

*以上例子只供參考

甚麼是壓力測試？

壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加2厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。 

甚麼是供款與入息比率（DTI）？

在認識壓力測試前，首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為$20，每月入息為$40，供款與入息比率便是50%。 

壓力測試如何計算？

如果把物業用作自住用途，借款人又沒有其他按揭在身的情況，供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按，會以H按封頂位計算，例如H+1.3%，封頂息率為P-2.25%(P=5.875%)，實際按息為3.625%，銀行便會以2%+3.625%=5.625%計算壓力測試。此為最簡單情況，壓力測試的門檻會受多項因素影響，下文會再詳解。 

壓力測試高低與甚麼因素有關？

情況1：按揭成數高低

首期／按揭成數：假設樓價不變，如果置業首期愈多，按揭成數愈低，需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業，想借30年按揭，以同樣的按揭計劃3.625%計算，如果借5成，壓力測試要求為$28,783。如果借取6成，壓力測試要求升至$34,539。

（以還款期30年及息率3.625%計算，以上例子只供參考）

情況2：有按揭在身／非自用

按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則，事實上會受多項因素出現轉變，包括按揭情況及物業自用與否等。 

情況3：按揭保險保費

按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還，如果選擇一次付清，按保費用毋須計入壓力測試，但如果選用加借攤還，便需要計入壓力測試。假設800萬借90%按揭，按揭還款期30年及以3.625%利率計算，壓力測試基準為$69,079，如果選擇加借，壓力測試要求便增加至$70,806。

有甚麼方法可以更容易過到壓力測試？

雙糧、花紅、佣金

如果雙糧在僱傭合約中有列明，是可以完整計入壓力測試，打散12個月放入月薪中計算，例如月薪為5萬兼有雙糧，銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算，但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算，惟個別銀行可能出現折讓。由於每間銀行做法不同，申請按揭前可先向我們查詢清楚。 

租金收入

如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印，可以把租金收入中的七成計入壓力測試，例如租金收入為$20,000，便可以把$14,000計入壓力測試。但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租，便只能以擬租金收入計算，約為租值的六成。

兼職及自僱收入

兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同，最好把自己情況告訴按揭專員，由對方介紹最能提供幫助的銀行。

壓力測試少少過界，銀行是否有靈活措施？

銀行批核按揭申請，除了根據現行機制檢討準則，亦會人性化處理申請，如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好，但壓力測試稍為超標，銀行有機會給予彈性過關。不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。 

甚麼人士能夠豁免壓力測試？

使用按揭保險的首置人士：如果符合按揭保險新例下首次置業的資格，有機會獲得豁免壓力測試，不過個別銀行仍有機會要求進行壓測。 

綠表人士／白表人士：如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士，申請銀行按揭時，一般情況下可以獲得豁免壓力測試，不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。另外，如果選擇一些較舊的二手居屋，基於房委會擔保期已過或接近完結，仍有機會需要進行壓力測試。 

債務會否計入壓力測試？

信用卡欠款及私人貸款的債務均會計算入壓力測試。銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試，但如果信用卡以分期貸款還款，銀行便會計進壓力測試。這樣的情況同樣應用於私人貸款，根據我們經驗，不少按揭申請人會忽略已申請的貸款（例如車會），申請前可以先行查閱信貸報告。 

如何壓力測試真的過不到，怎辦？

1. 增加擔保人

如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。 

2. 以資產計算入息

對於擁有較龐大資產但入息不足的人士，可考慮用資產水平申請按揭，最高按揭成數為5成。

加息期下對壓力測試的影響

現時超過9成以上供樓人士均選用H按供樓，而現時大部份H按計劃均設有鎖息上限。當銀行計算壓力測試時，會以鎖息上限作為基準計算。不過，當加息周期遇上以下情況，壓力測試門檻同樣會出現調整：

1. 最優惠利率上升

假設銀行最優惠利率為6%，H按揭計劃鎖息上限6%-2.5%=3.5%，當最優惠利率上升，銀行把最優惠利率調升至6.125%，鎖息上限便會變成3.625% (6.125%-2.5%=3.625%)，壓力測試要求便會由5.5%增加至5.625%。

2. 銀行調整按揭計劃

另一個情況是最優惠利率暫時不變，但在加息周期銀行調整按揭計劃，更改現時鎖息上限，例如把P-2.5%更改至P-2.4%，假設最優惠利率為6.125%，即鎖息上限的實際按息由3.625%上升至3.725%，壓力測試利率要求便由5.625%上升至5.725%。

解決辦法：盡快鎖定優惠的按揭計劃

以上兩個情況，對於壓力測試勉強過關的人士要特別留神，皆因不論是情況一還是情況二，均有機會影響是否能通過銀行的審批，一旦測試未能通過，便有需要增加首期資金或增加擔保人。其實，對於一些已經有充份準備部署置業的人士，不妨盡早鎖定優惠的按揭計劃。現時按揭計劃提供高達3%現金回贈，詳情可以向經絡按揭查詢。

壓力測試的歷史