【美聯AI模型預測】2024年樓價升定跌？
2024年02月03日
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隨著地產代理行業步入科技大數據時代，美聯是業界首家地產代理引入AI大數據模型，預測樓市後市走勢。AI模型的特點是純粹從數據出發。另外，由於AI測市技術只屬起步階段，仍不乏調整空間，故未來將持續優化模型，而今次AI預測樓市僅作參考用途。
多項指數用作分析預測用途
今次運用7大因素製作AI回歸分析模型，當中因素涵蓋多項影響本地樓市的指標，包括本地生產總值(GDP)按年變化、反映普遍按揭新客戶一般可做到實際按息水平的經絡按揭息率指數(MMI)、恒生指數、失業率，以及本港人口、貨幣供應量及香港銀行體系結餘；模型數據覆蓋2008年至2023年，然後再根據政府統計處、各大銀行、以及不同機構對2024年的預估數據，建構出AI模型以預測來年樓市走向。
由於市場一般預料美國聯儲局將於2024年減息，本港拆息亦將有望跟隨回落，假如本港新造按揭利率於2024年回落至4厘以下水平；同時明年香港實質經濟增長達到市場日前預測的2.9%，而失業率維持於目前水平；及歸納不同券商對來年恒生指數目標價的高低平均值約18,256點；由AI模型根據上述資料計算模擬結果顯示，到2024年底，「美聯樓價指數」將升至150.1點，意味屆時樓價較目前(截至2023年12月18日)的139.04點，上升約8%。
而在樂觀情況下，若恒生指數上升幅度達到各大行目標區間的上限約21,500點，則AI模型估算明年底「美聯樓價指數」更可升至155.8點，較目前水平上升約12.1%。然而，在悲觀預測下，假若恒生指數跌至各大行預測下限約11,350點，同時經濟遜於原先估算，GDP只得1%增長及整體失業率增至4%的情況下，AI模型則推算出「美聯樓價指數」將於2024年年底跌至132.6點，將下跌約4.6%。
2023年完結在即，回顧2023年樓市，年初「通關」一度令樓市「價量齊升」，但隨後市場充斥負面消息，樓市反彈力每況愈下，拖累樓市步入整固。
自從《施政報告》公布樓市「減辣」措施後，整體樓市氛圍漸見好轉，一手交投慢慢「重回正軌」，二手亦略有改善，惟仍難以改變2023年交投處低水平的格局，樓價亦難逃「先升後跌」的命運，全年一手成交將創10年次低；二手料創廿八年有紀錄最低成交紀錄；整體物業(住宅及非住宅合計)註冊量將創33年有紀錄以來的歷史新低，連續2年「價量齊跌」。
樓價或有力升5%
展望2024年，由於目前貨尾量高企，故此相信2024年發展商將放慢全新盤推盤步伐，集中銷售貨尾為主，預期明年將有34個全新盤登場，涉及單位總數錄約1.34萬伙左右，兩者均低於2023年。
美國息口已見頂，市場更預期明年將減息0.75厘，加上2024年2月份的財政預算案有望進一步減辣甚至撤辣刺激經濟與樓市，各項利好樓市的因素陸續出現，相信屆時無論交投及樓價均有望回穩，預計2024年一手成交將按年升約43%至1.5萬宗水平，惟宗數較2021年仍低約9%，與較14至21年平均16,280宗亦低約8%。一手成交量中，估計全新盤佔比將由2022年的77%，下滑至2024年佔約6成；反觀，一手貨尾佔比則估計由2022年的23%，連升2年至佔約４成。
二手成交方面，估計2024年全年有望得5萬宗左右，雖較去年升約39%，有望打破近2年的二手悶局，但較2021年仍低約16%，同時較1996年至2021年平均每年的6.81萬宗，低出約27%。
至於2024年樓價則料將升約5%。租金方面，相信隨著愈來愈多專才到港發展，刺激樓市租賃需求，估計租金將延續今年強勢，全年料升約10%，連續3年走勢「跑贏」樓價。
呼籲政府2024年「撒辣」
假如政府於2024年２月底公布的「財案」未有在樓市進一步「撤辣」或「減辣」，以及聯儲局減息步伐較預期為慢，屆時樓市前景勢難以樂觀，繼而打擊經濟復甦表現，故再次呼籲政府從善如流，在2024年「撒辣」，令樓市盡快重拾正軌，協助帶動本港經濟復甦。
近期不同正面因素正陸續湧現。首先，早前美國聯儲局公布最新議息結果，已是連續第3次暫停加息，而且會後聲明明確表示息口已接近見頂水平。根據市場最新點陣圖顯示，2024年美國聯儲局大有可能將減息0.75厘。屆時本港息率亦有望同步下調。
除此之外，政府繼續積極「搶人才」，配合早前《施政報告》推出的一系列「減辣」措施，根據政府最新公布資料，截至今年11月，各項人才入境計劃一共收到超過20萬宗申請，當中超過12萬宗獲得批准，大量人才赴港勢必衍生出對樓市的買租需求。至於「先免後徵」的措施同樣吸引外來人才入市，有助推動樓市交投。
