【2024放租必讀】「呢幾種」情況可以按保放租 以租養租更方便？
2024年08月18日
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隨住人生轉變，家人可能增添咗新成員或者種種原因都要「住大啲」。但換樓需要大額資金，市場上唔少業主會擔當「雙租族」，即係將持有物業放租，自己再租住另一個樓齡較新、環境更好更大嘅單位，咁就可以實行「以租養租」。究竟雙租族喺資金調動上，以及按揭層面有咩好處？稅務上又有咩風險需要注意？ 由裝修佬合作伙伴經絡按揭轉介為大家拆解！
雙租族出現原因
業主做雙租族好處及原因眾多，包括以下原因：
生活需要
本身物業對上班或上學不方便，希望在更方便地區生活，或追求更優質空間；
資金問題
未有充足資金換樓，但又想盡快居於更心水單位；如果擔當雙租族，在資金調配上更加容易，假設業主本身持有荃灣中心290呎單位能放租13,000元，而租用同區海之戀538呎單位約18,000元，即只需補貼5,000元便能租下新單位，享受超大泳池、健身室、兒童會所、燒烤場等住戶設施，提升生活質素。
靜待時機賣樓
業主認為單位長遠仍有潛力以高價賣出，希望先透過雙租族的方法，先把自置單位出租，由自己租下另一個單位，再等待時機把原有單位賣出。
雙租族有甚麼需要注意？
注意按揭成數
一般情況下，出租物業最高按揭成數只有6成，業主當初買樓如果使用高成數按揭，申請按揭時必須聲明單位為自住，如果被銀行發現出租，會帶來法律後果。
3種情況可以申請出租(2024年8月8日起生效)
香港按證保險公司2024年8月宣布放寬按保計劃下業主的自住要求，由2024年８月8日起，在個別情況下，合資格業主可獲批准將自住物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。
個別情況如下：
業主家庭有新生嬰兒或領養兒童 / 業主失業
業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月
按證保險公司的新安排可協助因增加家庭成員而需要改變住屋要求的業主的問題，讓他們透過合法渠道暫時將自住的物業出租，並另行租住較大的單位。另外，經濟仍未完全復甦，新安排亦可協助部份因失業而需要更具彈性的住屋或財務安排的業主過渡性地解決燃眉之急。
需處理租務事宜
雖然雙租族能夠增加業主的借貸力，但要處理的租務問題相對亦較多。在市場需求方面，假如單位附近欠缺公共交通設施，未必受租客歡迎，另外涉及租務事宜，例如搵租客後要處理租約及跟進租客的疑難，如果租客退租又要重新處理搵租客的循環。雙租族租住的單位同樣有相同問題，一旦業主拒絕續租，同樣要找其他地方租住。如果屬於單身人士或情侶較適合成為雙租族，但如果有子女的家庭，雙租族未必是最適合選擇。
息口上升供樓開支增加
雙租族作為業主同樣需要供樓，當銀行調升最優惠利率，業主的供樓開支難免要增加，必須要平衡好供樓及租樓的開支。
業主要考慮究竟要做雙租族還是直接換樓，自身的借貸能力是重要考慮因素，大家如想計算置業藍圖，可試用經絡按揭的按揭計算機作初步的估算，讓置業路上更為完滿。
雙租族稅務上有甚麼「伏位」要注意？
注意物業稅
「雙租族」需要繳交物業稅，並以租金收入扣除差餉後，再以8折得出淨租金收入，再乘以15%計算 。假設陳先生已把物業租出9個月，租金收入為$30,000，差餉開支為$12,000，該年度的淨租金收入為$360,000 ($30,000 X 12) -$12000 ＝$258,000。八折後為$206,400。該年度的物業稅為$206,400 X 15%=$30,960（例子只供參考，實際情況請向稅務局查詢）。
不能扣除居所貸款利息
納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中，扣除居所貸款利息，不過物業必須為自住，如果把物業出租，便無法扣除有關利息。
