【舊樓按揭】樓齡高的物業 按揭最長還款期是否做到30年？
樓齡高的物業代表之一的美孚新邨作為香港藍籌屋苑，交通方便及社區配套齊全，即使在淡市仍成交頻繁。不過有準買家擔心屋苑已有半百歷史，申請按揭時不能為單位申請到最長30年的按揭還款期，當中理由是甚麼？事實上是否有特別情況可成功批核30年？經絡按揭一次過為你拆解。
美孚新邨按揭| 同一屋苑落成年份不同
根據銀行現時按揭批核制度，最長按揭還款期為30年，大部份銀行會根據「75減」計算最長還款期，即樓齡45年以上的物業，最長還款年期有機會不到30年。美孚新邨現有99座，分別在1968年至1978年落成，樓齡介乎46年至56年。如果以「75減」 邏輯計算，如果以1968年落成的美孚新邨，最長還款期理論上最長只能做到19年(75-56年)，1978年落成的座數，最長還款期理論上為29年。
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美孚新邨期數 |
入伙年份 |
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第1期 |
09/10/1968 - 31/07/1969 |
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第2期 |
07/09/1971 - 27/05/1972 |
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第3期 |
17/05/1972 - 09/07/1973 |
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第4期 |
01/11/1973 - 21/11/1974 |
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第5期 |
06/11/1972 - 27/07/1973 |
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第6期 |
22/02/1974 - 10/11/1976 |
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第7期 |
29/09/1976 - 23/03/1977 |
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第8期 |
03/05/1978 - 16/05/1978 |
資料來源：美聯物業
美孚新邨按揭| 按揭還款年期影響
按揭還款年期長短，對整個按揭計劃均有影響，細列如下：
每月供款
按揭年期縮短，導致每月供款額增加，例如一個單位樓價為600萬，按揭成數為7成，如果還款期為30年，每月供款為$20,355。如果按揭還款期只有20年，每月供款便增至$25,729。
入息要求
按揭還款年期長除了增加每月供款，入息要求也會增加，在同一例子下，入息門檻便由$40,711增至$51,457。
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單位A |
單位B |
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按揭還款年期 |
30年 |
20年 |
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樓價 |
600萬 |
600萬 |
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按揭成數 |
70% |
70% |
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首期 |
180萬 |
180萬 |
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每月供款 |
$20,355 |
$25,729 |
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入息要求 |
$40,711 |
$51,457 |
美孚新邨按揭| 銀行酌情調整還款期
以上為銀行界一般的批核標準，不過個別銀行會提供「80減」樓齡的按揭計劃，所以部份美孚新邨屋苑按揭仍能做到30年還款期。另外，物業的樓齡只是銀行批核按揭其中1個考慮因素，我們親身遇過不少情況，如果借款人財務質素良好，例如屬於公務員擁有穩定收入，單位保養得宜，即使買入的美孚新邨單位已經樓齡較老，銀行仍有機會批出長年期的按揭計劃，所以簽署臨約前，可以先聯絡按揭轉介公司，提供物業狀況及個人資料，由按揭專員作初步的分析。
