【REITs】一文解釋房地產信託基金：好處、風險、策略、如何買

俗語話「磚頭保值」，事實上在過去25年，房地產信託基金（REITs）的每年平均回報達11.4%，令其成為繼股票和債券以外，另一個最受長線投資者歡迎的投資工具；分散投資之餘又可以製造穩定的被動收入。那麼究竟REITs是什麼？投資REITs有什麼好處和風險？香港又有哪些熱門的REITs值得推薦？以下與你逐一講解！

什麼是REITs？

所謂REITs（房地產信託基金）是一種透過籌集投資者的資金來收購不同房地產項目的投資方式，除了住宅樓宇外，亦包括購物商場、辦公室、停車場、酒店等。投資者變相能以較低門檻投資在這些房地產項目上，享受投資物業的租金回報。當投資者買入REITs，便會成為該信託基金的股東；而根據法例規定，REITs亦要將至少90%的收益分配給股東作為股息，因此投資者也可以獲充分保障。

投資REITs有什麼好處？

1. 可分散風險

相比起直接購買一項物業，REITs一般是由多項不同類型的房地產項目組合而成，包括零售、酒店、工業、電信、物流等，因此具有更佳的分散風險能力。

2. 可投資世界各地的地產物業

香港投資者如要購買不同國家的物業，傳統上都需要經多重手續，而門檻亦極高。透過投資REITs，投資者便可以更輕易地投資世界各地的物業，賺取租金收入。

3. 派息高而穩定

REITs的派息高而且穩定，可獲利潤亦相對較高，投資者可直接享受地產升市的成果，適合長線投資或退休人士製造被動收入。

4. 保值能力高

相比起其他投資工具，房地產的保值能力一般較強；發達地區（如美國、香港、歐洲）的物業價格增長亦相對穩定，令REITs作為投資工具的防守性高。

5. 入場門檻較低、操作簡單

相比起買樓出租， REITs投資者毋須親自處理租樓的雜項，例如租務、維修、回收、管理等事宜，亦不會與上關於租務問題的法律糾紛。

投資REITs有什麼風險和壞處？

1. 利率風險

任何的投資都會伴隨着風險，REITs同樣也會有虧損的可能性。其中一個相當大的因素，就是息率。當環球息率上升，購買REITs的吸引力減少，股價亦會有下調壓力，投資者或會出現「賺息蝕價」的情況，因此建議投資前同時檢視利率走勢。

2. 市場風險

此外，當市場環境因素變差，例如樓價下跌、商舖空置率變高，這些因素都會影響REITs的派息，投資者可能會蒙受損失。

3. 增長潛力較低

與股票不同，REITs的股息利潤大部分要分配給股東，令餘下的利潤可作為資本增值的空間變少。這導致投資REITs的增長潛力一般會較低，絕少會出現價格突然暴升的情況。

4. 稅務開支

部分國家在投資REITs時都要支付相關的稅項，例如美國REITs便會收取30%的稅項，而香港則不設稅項。因此在購買外國REITs時，都必需將稅務開支納入考慮因素中。

如何判斷哪一隻REIT值得投資？

要判斷一隻REIT是否值得投資，便首先要問以下兩條問題：

1. 該隻REIT在市場中是否具有壟斷地位？
2. 該隻REIT是否具有持續加租的能力？

以領展房產基金（LINK REIT）為例，它是本港乃至亞洲最大市值的房地產信託基金，在香港擁有130個物業，其中以零售、停車場及辦公室業務佔多數，租用率更加維持在98%的極高水平，令其保持本地購物零售行業的壟斷地位。而領展在中國內地、澳洲、新加坡和英國同樣持有物業，有助投資者分散風險。而領展多年來亦有穩定上調商戶續租的租金，這也是吸引眾多投資者買入的原因。

香港10大REITs房地產信託

以下是本港市值最高的10大房地產信託基金：

數據來源：港交所（時間截至2024年10月15日）

如何在香港投資REITs？

在香港投資REITs的方法有很多，散戶最簡單的做法就是經過網上券商，在開戶後便可直接在搜索欄中輸入心儀的REITs名稱或代號，然而再進行交易。如果你想投資外國的REITs，便要留意相關的稅項開支。除了直接購買REITs個股，你也可以選擇購買由不同REITs組成的ETF。

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