【置業貼士】怎樣為物業估價？估價不足點算好？
香港二手樓價持續下跌，而新盤又以低價作招徠。對於有置業需要的人來說，現時是執平價盤的時機，有的買家認為只要價錢可接受就入市，但往往忽略了估價的重要性。怎樣為物業估價？估價不足點算好？
物業估價的定義與重要性
物業估價是樓市不可或缺的評估程序。銀行及專業估價機構會透過嚴謹的分析方法，綜合評估物業的市場價值。這個過程不僅關係到買賣雙方的交易定價，更直接影響按揭審批結果。即使買家的收入證明完全符合要求，一旦估價不足，也可能影響最終的貸款金額。
影響估價的因素
地理位置
地理位置對物業估價十分重要。優越的地理位置不僅體現在是否位處市中心，更重要的是交通便利程度和生活配套的完善度。以港島區為例，鄰近港鐵站的物業普遍享有5-10%的估價溢價。
單位特式
物業的個別特色同樣影響估價結果。實用面積、樓層高度、座向及採光度等因素都會被仔細考量。同一座向的單位，較高層往往因為視野更佳而獲得更高估價。單位的內部格局、裝修狀況，以至是否為不祥單位，都會直接反映在估價上。
屋苑質素
屋苑的整體質素對估價的影響不容忽視。發展商的信譽、物業管理水平、會所設施的完善程度，以及屋苑的整體維修狀況，都是重要考慮因素。樓齡較高的屋苑若能保持良好的管理水平，往往能維持較佳的估價表現。
物業估價案例
例如買家想購入太古城3房單位，成交價為$800萬；申請按揭時，銀行的估值是$720萬。申請8成按揭時，貸款額以最新估價為計算基準，即最多只能借取$720萬X80%，即是$576萬，變相首期由當初的$160萬，增加$64萬至$224萬，買家要支付多$64萬，否則就要撻訂離場。
估價不足點算好 ？
銀行估價不一定等同於市場成交價。如果放盤價與銀行估價不同，可以考慮以下幾點：
評估影響樓價因素：審視單位與估價不因的原因，向地產代理詳細了解
向多間銀行索取估價：不同銀行所提出的估價不一，準買家可向多於一間銀行索取估價
估價不足固然需要留意，但估價過高銀行亦有機會拒絕按揭申請。樓市不穩時，部份急售或移民盤低於市價出售，若成交價低於銀行估價5%- 10%，銀行有機會認為存在潛在風險，視之為不合理交易，拒絕該貸款申請。
物業如何查看估價？
網上了解估價是最簡單、快捷的，不同銀行及地產機構均有提供即時物業估價，包括美聯物業網站提供即時恆生銀行估價、經絡按揭提供中銀(BOC)估價等，市民可輕鬆查閱估價。但留意個別屋苑／單位或半新樓因樓齡新，網上估價未能即時顯示估價，有興趣人士可透過向我們查詢。
文章提供：美聯物業
