【劏房市場】「劏房」在香港究竟合法還是違法？一文分析所有細節！

「劏房」——這個在香港住房市場中無處不在的名詞，既是許多基層市民解決住屋需求的救命稻草，也是社會爭議的焦點。究竟「劏房」在香港是合法還是違法？答案並非簡單的「是」或「不是」，而是取決於建築法規、租賃規管，甚至可能涉及刑事責任的多重因素。本文將全面剖析「劏房」的合法性，並探討相關法律風險，帶你了解其中的關鍵細節。

1. 未經批准改建屬違法
   如果業主私自將單位分割，未有向屋宇署申請並獲得批准，這屬於違法行為。根據《建築物條例》，未經許可的改建屬「僭建」，屋宇署可發出清拆令。若業主拒不執行，根據條例第40(1BA)條，可能面臨最高50萬港元罰款及兩年監禁的刑事處罰。
2. 消防安全與刑事風險
   「劏房」因空間狹小且住戶密集，消防安全尤為重要。合法改建需符合《消防安全（建築物）條例》的要求，例如確保逃生通道暢通並安裝滅火設備。若因違規改建導致火災或傷亡，業主可能被控以過失致死等刑事罪名，律師在這種情況下往往需要介入，協助處理法庭程序。
3. 合法改建的「劏房」存在嗎？
   理論上，只要業主按程序申請、提交合規圖則，並通過屋宇署和消防處審批，「劏房」可以合法存在。然而，現實中這種情況罕見，因為改建成本高且審批繁複，許多業主選擇非法操作，冒著被刑事檢控的風險。

從租賃角度看：規管下的合法性與刑事責任

除了建築法規，「劏房」的租賃行為還受到《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部的監管。這項法律於2022年1月生效，旨在保障租客權益並約束業主。

1. 規管租賃的合法性
   若「劏房」屬規管範圍，業主必須遵守法例，例如在租賃開始後60天內提交租賃通知書（表格AR2），並不得超收次期租金。違反規定的業主可能被罰款，例如近期九名業主因遲交表格或超收租金，在東區裁判法院被裁定罪名成立，總罰款39,200元。雖然這些屬行政罰款，但屢犯或涉及詐騙行為可能升級為刑事案件。
2. 租賃合法不等於建築合法
   即使租賃符合規管，若「劏房」建築本身未經批准，仍屬非法結構。若租客因不合規的「劏房」遇險（例如火災），業主可能面臨刑事訴訟，屆時尋求律師協助將不可避免。

「劏房」為何屢禁不止？

儘管「劏房」涉及法律和刑事風險，它依然在香港普遍存在，原因如下：

1. 住房需求旺盛
   公屋輪候時間長、私樓租金高昂，「劏房」成為低收入人士的唯一出路。據統計，截至2023年，約20萬人居住在「劏房」中。
2. 執法挑戰
   屋宇署和消防處雖有權執法，但「劏房」多隱藏在舊樓內，難以全面監管。刑事檢控需要確鑿證據，增加了執法難度。
3. 利益驅使
   分拆單位出租的回報遠超整租，誘使業主甘冒刑事風險。

租客的角度：如何自保並避免法律糾紛？

對租客來說，了解「劏房」的合法性至關重要，但更實際的是如何保護自己，避免因業主違規而捲入刑事或民事糾紛：

• 查詢建築合規性：向屋宇署查閱單位是否有違規紀錄。
• 使用AR3表格：簽約前確認業主是否提交AR2表格。
• 保留證據：記錄租金付款和租約細節，若發現違規可向估價署舉報。
• 關注安全：檢查消防設施，若發現隱患可考慮諮詢律師，了解是否需採取法律行動。

結論：「劏房」合法與否的灰色地帶

「劏房」的合法性取決於建築是否合規及租賃是否守法。合法的「劏房」在理論上可行，但現實中大多數存在違規風險，甚至可能導致刑事後果，例如罰款、監禁或因安全事故被控罪。對業主而言，經營「劏房」需謹慎評估法律成本，一旦觸犯刑法，律師的角色將變得關鍵；對租客來說，選擇「劏房」則需兼顧安全與權益。

政府近年加強規管，如第IVA部的實施和對違規業主的檢控，顯示出整頓市場的決心。然而，要根治「劏房」問題，單靠法律和刑事處罰遠遠不夠，增加房屋供應才是長遠之計。