【首期要幾多？】私樓、居屋、公屋買樓首期計算、按揭條件、常見問題
2025年03月19日
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買樓首期要幾多？立即比較私樓、居屋、公屋首期金額差異，掌握按揭成數、政府擔保期、低首期上車策略，附實例試算及常見問題解答！
私樓首期計算：按揭保險VS傳統按揭
購買私樓首期主要取決於物業價格與銀行批出的按揭成數。
根據最新按揭政策，首置人士購買1,000萬港元以下的物業，最高可獲批90%按揭，即首期為樓價的10%。例如買入一間yoho west 550萬元單位，首期僅需55萬港元，但需額外支付約5.5萬元的按揭保險費用。
若選擇傳統按揭方案，首期比例則提高至30%，即上述550萬元物業需準備165萬港元首期，但可享發展商提供的即供折扣優惠。
實例試算：550萬納米樓首期
- 按揭保險方案：首期10% = 55萬（另加按揭保費約$55,000）
- 傳統按揭方案：首期30% = 165萬（可享即供折扣）
樓花按揭政策於2023年放寬，12個月內落成的新盤可借足9成，但買家需承擔估價不足風險，建議預留5%-10%備用資金。
| 樓價範圍 | 最高按揭成數 | 首期金額 | 適用條件 |
| $1,000萬或以下 | 90% | 樓價10% | 首置+固定收入 |
| 1,000萬−1,125萬 | 80%-90% | 10%-20% | 貸款上限$900萬 |
| 1,125萬−1,500萬 | 80% | 20% | 需通過壓力測試 |
| 1,500萬−1,715萬 | 70%-80% | 20%-30% | 貸款上限$1,200萬 |
居屋首期最低5%？白表綠表差異解析
居屋首期計算因申請人類別而異。以2024年新居屋最平單位143萬港元為例，白表申請人需支付10%首期（14.3萬港元），而綠表人士僅需5%（7.15萬港元）。此差異源於政府對公屋住戶的優惠政策，綠表買家不僅首期門檻低，更可豁免壓力測試與按揭保險要求。
白表首期10%：143萬居屋入場實例
- 2024新居屋最平單位：$143萬
- 首期10% = 14.3萬
- 優勢：免壓測、免按保、30年還款期
綠表首期5%：154萬綠置居輕鬆上車
- 2023綠置居麗玥苑：$154萬
- 首期5% = 7.7萬
- 隱藏條件：需通過公屋資格審查（如富戶政策）
政府對居屋的按揭擔保期長達50年，但樓齡限制需注意。一手居屋及未補地價的二手居屋，只要樓齡不超過40年，均可獲批最高95%按揭。若購買樓齡超過40年的二手居屋，按揭成數將逐步遞減，首期比例可能升至20%以上。
| 物業類型 | 政府擔保期 | 樓齡限制（批9成按揭） |
| 一手居屋 | 50年 | ≤40年 |
| 二手居屋（未補地價） | 50年 | ≤40年 |
公屋首期攻略：綠置居5%上車實例
綠置居為公屋住戶提供極低首期上車機會。以2023年綠置居麗玥苑154萬港元單位為例，合資格買家僅需支付5%首期（7.7萬港元），即可透過政府擔保獲得95%按揭。此類物業的按揭審批寬鬆，無需通過壓力測試，還款期最長可達30年。
綠表資格3大來源：
- 公屋住戶（未違反富戶政策）
- 公務員配額計劃
- 輪候公屋超過3年
然而，購買綠置居需符合嚴格資格，包括未違反公屋富戶政策、持有有效公屋戶籍滿3年等。二手公屋市場存在估價波動風險，建議買家預留10%-15%資金應對估價不足情況，並留意5年內轉售需補地價的限制。
首期不足怎麼辦？
方案一：活用首置身份與按揭保險
首置人士可結合按揭保險計劃降低首期壓力，但需注意總貸款成本。例如購買800萬元物業，透過按保計劃僅需80萬港元首期，但需額外支付約4%保費（32萬港元），且保費不可退還。
方案二：聯名購屋分攤資金壓力
夫妻或家人聯名購屋可有效分擔首期，但需事先協議產權比例與未來轉讓條款。例如兩人合資購買600萬元物業，各出資30萬港元首期，即可滿足10%首期要求，但後續出售時需按比例分配收益。
常見問題FAQ
首期可否用資產抵押貸款支付？
銀行通常不接受「借貸付首期」，需證明資金來源為儲蓄或贈與。
居屋首期是否包含印花稅？
否！首期與印花稅分開計算，需額外預算約樓價3%-4.25%。
公屋首期能否分期支付？
視發展商安排，部分綠置居提供「分期首期計劃」，首年付2%-3%。
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