【追租收樓指南】香港業主必知7大程序與5大禁忌

租客欠租點算好？美聯物業為你解析追租收樓完整流程！從法律程序、執達吏收樓到CR109申報，掌握7大關鍵步驟與5大常見錯誤，立即保障您的物業權益！

一、追租收樓7大法律程序全解析 

1. 保存證據：建立完整追租記錄 

• 必備文件清單：
   已打釐印的正式租約
   租客簽收的租金收據
   WhatsApp/短信催租紀錄
   銀行過數記錄（現金交租需附租單）

• 法律效力：根據《證據條例》，連續3個月欠租記錄即可作為法庭呈堂證據。
  

2. 發出法定催租通知書 

• 標準格式：需列明欠租金額、寬限期（通常7-15日）、法律後果。
  
• 送達方式：掛號信寄至租約地址，並保留郵政收據。
  

3. 選擇法律途徑 

4. 同步申請收樓令 

• 關鍵條款：於入稟狀註明「同時申請終止租約及收回物業」。
  
• 執行流程：
  
1. 法庭頒布收樓令
   
2. 委任執達吏上門收樓
   
3. 需預繳執達吏費用（約HK$5,000）
   

5. CR109補交與釐印補救 

• 逾期處理：
  
• 簽約後1個月內未交CR109：罰款$310
  
• 未打釐印租約：最高罰10倍釐印費＋法庭可拒審案件
  
• 實務技巧：透過差估署電子系統即時補交，縮短處理時間。
  

6. 執達吏收樓實務 

• 4大注意事項：
  
1. 業主不得自行清空租客物品
   
2. 需申請「扣押財產令狀」拍賣抵債
   
3. 執達吏需看守物品至少8天
   
4. 租客可於7日內提出反對
   

7. 防止租客反撲 

• 刑事防護：
  
• 禁止恐嚇、張貼街招、致電雇主（違反《刑事罪行條例》第24條）
  
• 全程由律師或地產代理協調溝通
  

業主5大致命錯誤與解決方案

錯誤1：拖延法律程序

• 風險：欠租超過6個月，租客可能申請破產逃避債務。
  
• 解決：寬限期結束後72小時內啟動法律程序。
  

錯誤2：未區分追租與收樓

• 後果：法庭判決欠租不代表自動收回物業。
  
• 解決：填寫「收樓令申請表」（表格編號：LTPC 10）
  

錯誤3：私下換鎖或斷水電

• 法律責任：觸犯《業主與租客（綜合）條例》第119條，最高罰款$500,000。
  
• 過往沙田新城市廣場某業主因租客欠租2個月，自行更換門鎖並丟棄租客物品，遭法庭判處賠償
  

• 合法替代方案：向法庭申請「中期收管令」暫時接管物業。
  

錯誤4：忽略租客反申索

• 常見指控：單位漏水、設備未維修。
  
• 反制策略：提供維修記錄，引用《普通法》「租金與維修責任分離」原則。
  

錯誤5：未購買業主保險

• 建議方案：投保「租金損失險」，涵蓋欠租損失與法律費用。
  

追租收樓實務QA

租客失聯可直接換鎖嗎？

絕對不可！ 必須經法庭頒布收樓令，否則觸犯《刑事罪行條例》第23條「非法禁錮」罪。

租客以漏水拒交租怎辦？

法律立場：根據《房屋條例》，租客需照常交租並另循民事索償。立即發出「租金催繳通知書」保留法律追討權。

有限公司租客如何追討？

• 要求股東簽署「個人擔保條款」
  
• 申請凍結公司銀行賬戶（區域法院命令第49章）
  

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