【供樓利息扣稅】自住與出租物業稅務減免全攻略
在香港置業，供樓更佔了大部分家庭的財務支出。幸好，政府提供了供樓利息扣稅措施，無論是自住還是出租物業，都有機會減輕稅務負擔。本文將為你詳解相關條件及操作細節，助你成為精明的納稅人。
1. 自住物業供樓利息扣稅
如你在香港擁有自住物業，所支付的供樓利息可從應課薪俸稅或個人入息課稅的總收入中扣除。無論你是按標準稅率還是累進稅率繳稅，均可享受此優惠。
申請條件
- 你必須是該物業的合法業主（包括唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人）。
- 物業必須位於香港境內。
- 該物業在有關課稅年度內需全部或部分用作你的居住地方。
- 產生利息的貸款必須用於購買該物業，並由合法貸款機構提供。
年期與扣稅金額
根據《2017財政預算案》，自住物業供樓利息扣稅年期延長至20個課稅年度，每年最高扣稅額為100,000港元。你可靈活選擇申請的課稅年度，而不需連續使用。
加按利息是否可扣稅？
若貸款加按後的金額高於原來的貸款餘額，稅務局將按比例計算可扣減的利息。例如：原尚欠貸款為400萬港元，加按後貸款額為500萬港元，則利息支出的80%（400/500）可扣稅。
2. 出租物業供樓利息扣稅
出租物業的供樓利息也可扣稅，業主可選擇以「物業稅」或「個人入息課稅」方式計算。建議選擇「個人入息課稅」，因稅務局會自動為你計算最優惠的稅務方案。
申請條件
- 申請者需通常居於香港，每年在港居住不少於180日，或連續兩年不少於300日。
- 若你長期居於外地，則不能申請「個人入息課稅」，只能以「物業稅」方式計算。
扣稅金額與限制
出租物業供樓利息扣稅無年期限制，但僅限於用於購買物業以賺取租金的貸款利息。扣稅額不得超過該物業的應評稅淨值，而非出租期間（如空置或自用）的利息支出不可扣除。
3. 例子：荃灣廣場物業供樓扣稅案例
假設你在荃灣廣場購置了一個單位：
- 自住用途：若每年支付供樓利息80,000港元，可於課稅年度內申請全額扣稅，最高可扣減100,000港元。
- 出租用途：若單位每月租金收入為15,000港元，全年租金收入為180,000港元，而供樓利息為100,000港元，則可扣稅金額為80,000港元（租金收入扣除利息後的淨值）。
4. 常見問題 (FAQ)
1. 供樓利息扣稅需要每年申請嗎？
是的，供樓利息扣稅需每年申報，並提供相關貸款文件作證明。
2. 若物業部分出租部分自住，利息扣稅如何計算？
你需按自住與出租的比例分開申報。例如，若物業 50% 用作出租，只有該部分的供樓利息可作扣稅申請。
3. 出租物業空置期間的利息可以扣稅嗎？
不可以。只有物業出租期間產生的利息支出可以扣稅，空置期間的利息不符合扣稅條件。
文章提供：美聯物業
