【供樓扣稅】點樣享盡12萬扣稅額？扣稅資格、免稅額、申請方法（附計算例子）
在香港置業非易事，能成功上車，亦要繼續規劃財政減輕負擔。到了報稅季節，精明的你可能已了解各項可扣稅的方法，例如購買年金、強積金自願性供款、購買自願性醫療保險等。今次Bowtie資訊團隊為大家講解「居所貸款利息扣除」稅務寬免，讓各位業主能慳稅、慳到盡！
甚麼是「居所貸款利息扣除」？最高扣除額多少？
「居所貸款利息扣稅」（供樓扣稅）是財政預算案中的稅務寬免措施，業主可以將自住物業的供樓利息開支作為扣稅之用，扣稅年期上限為 20 個課稅年度。
由 2024/25 課稅年度起，「居所貸款利息扣稅」最高扣減額將增加至 $120,000：
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居所貸款利息扣除種類 |
最高限額 |
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基本扣除限額 |
$100,000 |
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額外扣除限額 |
$20,000 |
居所貸款利息扣除的安排比較靈活，與其他報稅項目不同，沒有時間限制，也無需連續使用。納稅人或業主可自由選擇在哪個年度使用扣稅額，以減輕財政負擔。選擇時可考慮以下6個因素：
- 按揭年期（年期長，利息開支高）
- 入息的稅階
- 利息上升速度
- 課稅年度結算與開始供款的時間
- 不可扣除的支出（如入伙前利息、加按多出的利息）
- 可扣除的支出（如轉按後因利息上調多出的開支）
由於考慮因素多，決定並不容易。稅局因此容許納稅人在6個課稅年度內申請更改扣稅安排，即是如果你想取消原本已經申索的扣稅額，就要補交相關款項，如果想追回扣稅額，就需要向稅局提交相關證明文件。
享有「居所貸款利息扣除」的條件
- 住宅必須在香港境內
- 申請人須為該住宅的業主
- 唯一、聯權或分權共有人
- 按揭物業須為住宅物業
- 非樓花、未入伙居住的物業或屬於工商舖類別的物業
- 該住宅於有關課稅年度內為申請人之居住地方
- 如果只有部份住宅為申請人的居住地方，獲扣除的居所貸款利息亦需要作適當的扣減
- 貸款利息必須由購買該住宅而產生
- 貸款是以該住宅／任何其他香港財產的按揭或押記作為保證
- 貸款者是《稅務條例》訂明的機構，包括
- 政府、財務機構、註冊的儲蓄互助社、領有牌照的放債人、香港房屋協會、申請人的僱主及經稅務局局長批准認可的組織
誰可享有「居所貸款利息扣除」額外扣除限額？
由2024/25課税年度起，如納稅人符合以下所有條件，便可獲高達HK$20,000的額外扣除限額：
- 在有關課税年度內，在香港與納稅人的子女同住為期至少連續6個月；或稅務局局長認為在有關情況下屬合理的較短期間
- 該名子女於 2023 年 10 月 25 日或之後出生及在該課税年度內有任何時間未滿 18 歲
- 所繳付的居所貸款利息，較該課税年度的居所貸款利息基本扣除限額多
- 須以書面方式，選擇同時使用居所貸款利息基本扣除限額及額外扣除限額，以釐定該課税年度可容許作出扣除的款額
如何計算此項扣除額（附 6 個常見例子解說）
1. 陳先生是住宅的唯一擁有人
陳先生於2020年獨自購買一所香港住宅（持有全部業權），並自住。物業由香港銀行提供按揭貸款，分15年按月償還，每月5日還款。
在2024/25課稅年度，陳先生支付的利息總額為HK$120,000。如申索扣除 2024/25課税年度的居所貸款利息，基於他並不符合額外扣除限額的條件，他最多只可獲HK$100,000 供樓扣稅。
2. 陳先生與弟弟同為住宅的擁有人
陳先生與弟弟為住宅的聯權共有人（「長命契」），物業於2020年購入，聯名向銀行借按揭貸款，分10年按月償還，2024/25課稅年度全程自住。年度內，二人共支付利息HK$200,000，每人HK$100,000。陳先生符合額外扣除條件，弟弟則不符合。
在扣除額計算上，最高扣除額HK$120,000按聯權共有人數（2人）均分，每人可申索上限HK$60,000。陳先生可獲HK$60,000（基本HK$50,000 + 額外HK$10,000）；弟弟只獲基本扣除HK$50,000。
3. 住宅由分權共有人擁有
陳先生與弟弟為住宅的分權共有人，陳先生擁有1/4業權，弟弟擁有3/4業權，物業於2020年購入，聯名借按揭貸款，分10年按月償還，2024/25課稅年度全程自住。年度內，陳先生支付利息HK$50,000，弟弟支付HK$150,000，總額HK$200,000。陳先生符合額外扣除條件，弟弟不符合。
在扣除額計算上，最高扣除額HK$120,000按業權比例分配。陳先生可申索HK$30,000（1/4 × HK$120,000，基本HK$25,000 + 額外HK$5,000）；弟弟可申索HK$75,000（3/4 × HK$100,000，僅基本扣除）。
4. 按揭貸款內，只有部份使用於購買住宅
陳先生於2024年4月1日購入自住住宅，向銀行借HK$1,000,000按揭貸款，其中HK$500,000用於樓價，其餘用於其他用途，分10年按月償還。2024/25課稅年度，陳先生支付利息HK$150,000，且符合額外扣除條件。
扣除額計算：僅一半貸款用於購入住宅，利息扣除額為HK$75,000（HK$150,000 × 50%）。因未達最高限額HK$120,000，陳先生可申索HK$75,000（基本HK$62,500 + 額外HK$12,500）。
5. 樓花期間支付的利息
陳先生於2022年9月1日購入樓花，向銀行借按揭貸款，分10年按月償還，自2022年12月1日起還款，2024年4月1日入伙並自住。2023/24課稅年度（入伙前）支付利息HK$30,000，2024/25課稅年度（自住）支付利息HK$130,000，且符合額外扣除條件。
扣除額計算：
- 2023/24課稅年度：不可扣除，因物業未用作自住。
- 2024/25課稅年度：可申索最高HK$120,000（基本HK$100,000 + 額外HK$20,000）。
6. 陳先生擁有多於 1 個居住地方
陳先生擁有兩所住宅，2024/25課稅年度主要居住於其中一所，並向銀行借按揭貸款，分10年按月償還，支付利息HK$140,000，且符合額外扣除條件。
扣除額計算：僅可為主要居住地方申索扣除，最高HK$120,000（基本HK$100,000 + 額外HK$20,000）。若陳先生與太太各擁一所住宅，只有共同視為主要居住地方的住宅可申索扣除。
拆解 4 大供樓免稅額的迷思
迷思1：供款期越長越划算？
扣稅額的多寡，扣稅額取決於按揭年期和息率：
- 年期：供款期長（如30年），利息總額高。例如，貸款HK$425萬、息率2.375%，可輕鬆用盡HK$120,000扣稅額。但年期短，總利息少，扣稅額可能用不滿。
- 息率：息率高，利息開支多，扣稅額增加。但因按揭採「息隨本減」，本金逐年減少，利息支出遞減，後期可能無法用盡扣稅額，除非加息幅度夠大。
迷思2：加息周期用扣稅額更划算？
不一定。加息周期利息支出增加，但本金遞減也會降低利息。
例如：HK$100萬貸款、30年期、息率2.375%，首5年平均每年利息約HK$22,000，5年累計可扣HK$110,000。第6年起本金減至約HK$870,000，利息支出減少，即使息率升至2.75%，每年扣稅額仍低於HK$20,000，未能用盡HK$120,000上限。業主需比較加息速度與本金遞減速度。
迷思3：加按/轉按的利息不能扣稅？
業主若選擇加按提高貸款額，利息亦會隨之增加，但是多出的利息並不能用作扣稅之用。例如：
- 加按：增加貸款額（如HK$300萬加按至HK$400萬），新增利息不可扣稅。扣稅額按原貸款比例計算（HK$300萬 ÷ HK$400萬 = 75%），只可扣75%的利息。
- 轉按：貸款額不變但利息增加（如因息率上調），多出利息可扣稅。
迷思4：越早用扣稅額越好？
不一定。因「息隨本減」，早期利息高，扣稅額較大。但扣稅額無時間限制、無需連續使用，業主可靈活規劃。例如陳先生計劃10年後換大屋，可保留扣稅額至新物業，因新物業貸款額和利息較高，更易用盡HK$120,000扣稅上限，減輕財政負擔。
已婚人士如何申請「居所貸款利息扣除」最著數？
1. 分開評稅
- 適用情況：夫妻各自報稅，共同擁有同一物業。
- 如何扣稅：丈夫和妻子在各自報稅表申請扣稅，扣稅額按業權比例分配（例如各佔50%，每人可申索最高HK$60,000）。
- 好處：適合雙方收入較平均，各自可充分利用扣稅額。
2. 合併評稅
- 適用情況：夫妻一方收入低，未能用盡個人免稅額及居所貸款利息扣除。
- 如何扣稅：申請合併評稅，利息扣除從夫妻總應課稅入息中扣減，最高HK$120,000。
- 好處：可將低收入一方的扣稅額轉移至高收入一方，減少整體稅負。
3. 提名配偶扣稅
- 適用情況：物業業主一方無薪俸稅入息（如無工作或只有租金收入）。
- 如何扣稅：無收入一方可提名配偶申索全部扣稅額（最高HK$120,000），但需逐年申請，僅限配偶（不可提名子女）。若有租金收入，需選個人入息課稅方式。
- 好處：確保扣稅額不浪費，特別適合一方無收入的情況。
申請「居所貸款利息」的方法
如需申請「居所貸款利息扣除」，你可在有關課税年度的個別人士報税表（BIR60）內第 8.1及 8.3 部提出申索扣除，如涉及加按或二按貸款的利息支出，你還須填妥該報稅按表附錄的第 9 部分。
使用此扣稅額需要證明文件嗎？
提交報税表時無須附上支付利息的證明，但須保留有關收據和紀錄為期 6 年（由有關課税年度完結起計），以便税務局日後抽查時可呈交查驗。
在處理該項申請時，評税主任可要求你提交下述文件：
- 業權證明
- 住宅用作你的居住地方的證據
- 貸款協議書或按揭合約
- 償還貸款單據
如何撤回「居所貸付利息」扣稅申索？
若已申索「居所貸款利息扣除」但希望撤回，需在稅務局局長發出評稅通知後6個月內，以書面形式向稅務局提出撤回申請。撤回後，需補交相關稅款。稅局亦允許在6個課稅年度內申請更改扣稅安排，例如追索未申索的扣稅額（需提交證明文件）。
1. 多少按揭額才用盡扣稅額？
由於無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，什麼情況下才能用盡 HK$12 萬的扣稅額。
至於要多少按揭額才可用盡扣稅額？很難一概而論，一般而言受 3 個主要因素影響：按揭供款年期、息率高低以及申索「居所貸款扣稅」的時機，上文亦有詳述。
2. 車位可以享「居所貸款利息扣除」嗎？
可以，但需符合條件：
- 車位為自用，且與住宅同時購入，位於同一範圍內（例如同一屋苑）。
- 車位貸款利息可計入「居所貸款利息扣除」，與住宅利息合併計算，最高限額仍為HK$120,000。
- 需提供相關貸款證明文件。
3. 租樓可以扣稅？
由2022/23課稅年度起，政府推出「住宅租金開支扣除」（租金扣稅），2024/25課稅年度上限為HK$120,000，適用於租住私人住宅的薪俸稅或個人入息課稅納稅人。
- 條件：
- 租約需經釐印。
- 申請人不得持有香港任何住宅物業，且不可同時申索「居所貸款利息扣除」。
- 該租住單位並非公屋
- 該租住單位並非獲僱主提供的居所（包括獲退還已支付租金）
其他慳稅方法：自願醫保可慳稅高達HK$8,000
自2019年4月1日起，購買自願醫保認可產品的保費可享稅務扣除，每名受保人每年最高扣稅額為HK$8,000，適用於自己或指明親屬的保單，保單及受保人數量不限。扣稅額按保費×稅率計算，例如繳付HK$4,000保費，稅率15%，可節省HK$600稅款（扣減應課稅入息，而非應繳稅款）。申請時可透過稅務易（eTax）或實體報稅表，勾選自願醫保保費選項並填寫金額，無需提交證明，但需保留保費收據及保單結單6年以備查核。
