【樓宇買賣】釘契物業可否承造按揭？買賣風險與「解釘」要點
2025年11月10日
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地政總署如確認業主違反地契條款（例如用途不符、未經批准構築物等），會先發出警告信並要求在指定期限內糾正；若逾期未改，便可把該警告信在土地註冊處註冊，俗稱「釘契」。這是風險提示：物業存在未完成的法律／行政程序，買賣與按揭都會受影響。
Q1｜釘契物業能否承造按揭？
可以，但更困難。每間銀行風險政策不同，對釘契樓的取態亦有差異；常見情況是：
- 直接拒批
- 要求先解釘（完成後再審批）
- 清釘後按情況調整成數與條
Q2｜釘契樓能否買賣？
可以——關鍵在於「釘」的成因與嚴重性，及買方是否需要按揭。
常見釘因包括僭建、金錢糾紛等。若屬不涉結構安全、可量化處理的問題（例如非結構僭建、欠繳管理費備忘錄），而準買家在評估清拆／補繳成本與時間表、並諮詢律師意見後願意承擔風險，交易仍可如常進行；價格一般會反映相關風險（折讓）。但要留意：日後再按揭或轉售仍可能受限。
相反，若釘因屬高風險或法定命令（如訴訟待決、建築命令、地政違契等），即使現金成交，銀行往後批核與下一手承接能力也可能受影響，折讓不等於免風險。
Q3｜如何「解釘」？
- 解決成因：如清繳欠款、完成並覆檢建築命令、撤回訴訟、解除押記等。
- 取得證明：清繳收據與撤銷備忘錄、屋宇署結案信／覆檢合格、法院撤回／解除命令、解除押記文件等（視個案而定）。
- 律師入則登記：把上述文件交由處理交易的物業律師向土地註冊處登記（俗稱「入則」）。登記完成後，最新查冊會顯示相關釘契已撤銷／解除。
一旦把釘契的成因妥善解除並完成登記，按揭通常可按一般個案處理。
Q4｜解釘需要多久？一定成功嗎？
- 時間：視成因而定——欠費類通常較快；建築命令涉及復修與覆檢，時間較長；訴訟類則取決於撤訴／法院程序。
- 是否成功：取決於是否把實質成因消除，以及文件是否充份、正確、可登記；這也是為何需要由執業律師把關。
記得先查冊、先清釘、由律師完成撤銷登記並同步與銀行溝通，把風險清除後，物業與按揭通常可按一般個案處理。
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