【新港城 Sunshine City 租買攻略】呎價、平面圖、校網、FAQ｜解構馬鞍山市中心核心皇牌
2026年01月12日
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想深入了解新港城好唔好住？「屋苑攻略」為您整合新港城的 Quick Facts、近期成交數據、方正平面圖分析、交通校網及常見問題 FAQ，助您在租樓或買樓前做足功課，一文看清這個馬鞍山區最具規模的指標屋苑。
引言：新港城 — 馬鞍山的「心臟地帶」
位於馬鞍山鞍祿街 18 號的 新港城 (Sunshine City)，由恆基兆業發展，是整個馬鞍山區規模最大、配套最成熟的私樓項目。屋苑分 5 期發展，橫跨馬鞍山市中心最核心地段。憑藉其基座擁有區內最大型商場「新港城中心」、無縫連接屯馬綫馬鞍山站的地理優勢，新港城多年來一直是新界東上車客與分支家庭的必然之選。無論是自住還是投資，新港城在區內的領頭地位始終屹立不倒。
Quick Facts：新港城 核心資料速覽
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項目 |
資料詳情 |
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地址 |
新界馬鞍山鞍祿街 18 號 / 鞍誠街 / 鞍駿街 |
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發展商 |
恆基兆業地產 (Henderson Land) |
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落成年份 |
1993 年至 1996 年 (約 29-32 年樓齡) |
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期數/座數 |
共 5 期，25 座住宅 |
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單位總數 |
4,760 伙 |
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戶型間隔 |
2 房及 3 房連套房 |
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實用面積 |
約 321 至 618 平方呎 (分層標準戶) |
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管理公司 |
恆益物業管理 (恆基系) |
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管理費 |
約 $2.5 - $3.2 / 平方呎 (需註明「約」) |
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小學校網 |
89 校網 |
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中學校網 |
沙田區 |
數據透視：新港城 的市場價值
1. 呎價與成交走勢
新港城作為馬鞍山的「老牌龍頭」，成交極其活躍，是區內的房價指標。
- 買賣市場： 目前二手實用呎價約在 $12,000 - $14,800 水平。雖然較高峰期有所回落，但由於「細 Lump Sum」優勢，400 多萬至 500 萬仍是 2 房單位的成交主力，非常受上車客歡迎。
- 租務回報： 由於地鐵上蓋及商場配套，租務需求極其穩定。2 房月租約 $13,500 - $15,500，3 房則約 $18,000 - $21,000。回報率穩守 3.1% - 3.5%。
2. 住客群像
以年輕首置人士、於沙田或東九龍上班的專業人士，以及在區內換樓的中產家庭為主。
間隔與景觀：平面圖全面睇
新港城各期設計略有不同，但整體以「方正」及「眼鏡房」聞名。
1. 戶型分析
- 兩房細單位： 1-3 期主打約 300 多呎的「眼鏡房」開則，無走廊位，實用率極高，是首置客的最愛。
- 三房套房： 4 期（最受歡迎的一期）提供更多三房單位，開則更為大氣，適合換樓客。
- 海濤居 (第 5 期)： 位置最接近海邊，提供較大的單位面積及較佳的用料。
2. 景觀分析
- 吐露港海景： 高層向北或西北的單位可享有壯闊的吐露港海景，遠眺八仙嶺，是屋苑內的頂級觀景。
- 山景與市景： 向東南單位主要望馬鞍山市景及後方的馬鞍山山景。
- 內園景： 各期平台設有園林及泳池，中低層單位觀感舒適安靜。
社區配套：生活機能一覽
交通網絡：無縫接駁屯馬綫
- 港鐵： 屋苑（特別是第 4 期）基座即為 馬鞍山站，全程有蓋，由家門到月台只需數分鐘。
- 巴士總站： 基座設有大型巴士總站，路線遍佈全港，包括多條過海特快線及前往機場的巴士。
購物與飲食：新港城中心 (MOSTown)
- 區內龍頭商場： 佔地廣闊，擁有超市、戲院、各大餐飲連鎖店及服飾品牌。
- 生活圈連動： 經天橋可步行至馬鞍山廣場、海柏花園商場及街市，購物極其便利。
康樂設施
- 各期設有獨立會所，設施包括：戶外游泳池、健身室、網球場、壁球場及兒童遊樂場。
- 步行可達 馬鞍山公園、公共圖書館 及 馬鞍山海濱長廊。
優點與缺點：新港城 好唔好住？
優點 (Pros)
- 極致便利： 真正的地鐵上蓋及大型商場基座，生活機能馬鞍山最強。
- 實用率高： 恆基早期的良心開則，室內空間見使，少有窗台或走廊浪費。
- 防守性強： 作為指標屋苑，二手成交極快，資產套現能力高。
缺點 (Cons)
- 樓齡接近 30 年： 需考慮未來維修及保養費用。
- 人流極大： 位於市中心核心，假日商場及周邊非常擠擁。
- 景觀變數： 部分座數景觀可能被周邊新建屋苑遮擋。
未來發展與升值潛力
- 屯馬綫效應： 自屯馬綫全線通車後，前往啟德、尖沙咀及港島更便捷，進一步提升馬鞍山區物業價值。
- 北部都會區帶動： 雖然馬鞍山不屬核心區域，但作為優質居住區，受惠於新界東人口流動與經濟發展。
常見問題 FAQ
1. 新港城 4 期為什麼比其他期數貴？
答： 因為 4 期最靠近馬鞍山港鐵站及大型商場，規模最大，會所設施最齊全，且單位開則較多樣化，景觀亦相對開揚。
2. 新港城可以養狗嗎？
答： 根據大廈公契，新港城普遍 禁止飼養狗隻。如有養狗需求，可考慮區內的雅典居或部分村屋。
3. 去中環上班要幾耐？
答： 乘港鐵由馬鞍山站出發至金鐘約需 45-50 分鐘。繁忙時間乘搭 681 或 680 過海巴士，車程約 40-50 分鐘。
4. 這裡的小學校網如何？
答： 屬於 89 校網。區內擁有多間聲譽優良的小學（如馬鞍山循道衛理小學等），是區內家長的首選。
總結：適合哪類人居住？
新港城 (Sunshine City) 是為 「效率至上」 買家而設的屋苑。如果你希望生活機能、交通及購物都在「步行 5 分鐘」範圍內，如果你是首置上車客且重視物業的流轉量，新港城在馬鞍山區是不作他選的皇牌。
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