【連租約盤】不再是「按揭地雷」？全面撤辣後的 3 大投資與收租新策略
2026年03月19日
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過去，買入「連租約」單位往往意欲著要準備極高首期，且壓力測試門檻重重。但隨著金管局在 2024 年下半年進一步放寬按揭措施，連租約盤的性質已發生根本性改變。
如果您正考慮入市收租，現在是重新審視連租約盤的最佳時機。以下為您整理最新政策下的 3 大關鍵更新：
1. 統一 7 成按揭：投資與自住睇齊
在舊政策下，投資用途（連租約）單位的按揭上限僅為 5 成。但根據 2024 年 10 月金管局的最新公佈：
- 全線放寬： 無論單位是自住、出租，或是以公司名義持有，所有住宅物業的按揭成數上限統一上調至 70%。
- 首期大幅降低： 以一個 700 萬的連租約單位為例，以前需要準備 350 萬首期（5 成），現在只需 210 萬（7 成），資金門檻大幅回落 140 萬。
2. 壓力測試全面暫停：入息門檻大解放
以往買連租約盤，銀行會要求進行「+2%」的壓力測試，且供款與入息比率（DSR）要求較自住單位嚴苛。
- 最新安排： 金管局已於 2024 年 2 月起暫停實施壓力測試。目前銀行主要審核申請人的供款與入息比率（DSR），且標準已趨向簡化。
- 租金計法： 如果是買入連租約單位，現有的租金收入通常可作入息證明（一般以租約金額打 6 至 7 折計算），對於希望「以租養貸」的投資者更為有利。
3. 「不續租同意書」與 9 成按揭的特殊路徑
雖然基本按揭成數已升至 7 成，但如果您想利用按揭保險借足 8 至 9 成，政策依然傾向自住：
- 自住要求： 若要申請 7 成以上的高成數按揭（MIP），該物業必須聲明為「自住」。
- 操作要點： 如果物業連租約，但租約在 6 個月內屆滿，且租客簽署「不續租同意書」，買家仍有機會以「預計自住」名義向銀行申請高成數按揭。這對於資金較緊、但想「先收租，後自住」的上車客依然是重要的策略。
結語：趁低息與政策紅利入市
隨著壓力測試的取消與按揭成數的統一，連租約盤的「按揭屏障」已近乎消失。現在入市，重點應轉移到物業的租金回報率以及租客質素的篩選上。
想了解更多關於新政策下連租約盤的按揭實戰技巧？請瀏覽原文詳細分析：【買樓按揭】連租約盤風險及拆解辦法（最新政策更新版）
