【租務糾紛】租客傢俬浸壞，業主一定要賠？拆解租務糾紛中的維修與賠償責任

2026年04月22日

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在香港租樓，無論是業主還是租客，最擔心的莫過於屋內發生意外，導致財物損失。最常見的情境之一就是：屋外暴雨或室內水管爆裂，導致租客的昂貴傢俬被水浸壞。

這時候，租客往往第一時間要求業主賠償，而業主則可能感到無辜。究竟法律及合約上，誰才具備最終責任？「浸壞」就等於「要賠」嗎？

1. 關鍵在於「起因」與「維修責任」

要判定業主是否需要賠償，首先要追溯事故的起因。在一般的租約條款中，業主通常負責維修物業的結構部分及隱蔽水管；而租客則負責表面消耗品及因使用不當導致的損壞。

業主需負責的情況： 如果是因為大廈外牆滲水、屋頂漏水，或是埋牆水管因老化而爆裂，這屬於業主的保養範圍。若業主在已知問題的情況下未有及時修補，導致租客家具受損，租客確實有法律理據要求賠償。
租客需負責的情況： 如果是租客忘記關窗導致雨水入屋、洗手盆塞了卻強行放水，或是自行安裝電器（如洗衣機）接駁不當導致漏水，相關損失則應由租客自行承擔。

2. 合約中的「免責條款」與事實限制

不少租約會加入「免責條款」，聲明業主不對租客的財物損失負責。然而，這些條款並非「無敵金牌」。如果事故是由於業主明顯的「疏忽」（Negligence）引起（例如明知天台漏水卻拖延半年不修），法律上免責條款未必能完全保障業主。

但要注意，除非租客能證明業主有過失，否則單純的「意外」發生，業主未必有必然的賠償義務。

3. 保險才是最強後盾

為了避免上述的「羅生門」爭拗，專家建議雙方應購買相關保險：

業主（出租物業保險）： 俗稱「業主保」，除了保障結構外，通常包含「第三者責任險」。如果因為物業結構問題導致他人受傷或財物損害，保險公司可代為賠償。
租客（家居保險）： 租客應自行購買家居保，保障室內私人財物（包括家具、電腦、珠寶等）。萬一發生意外（如火災或水浸），可直接向保險公司索償，避免與業主對簿公堂。

4. 發生事故後的處理三部曲

總括而言，租務賠償並非「老奉」，理解租約細節並配置合適保險，才是保障雙方長遠關係的最佳方案。

原文連結： 租客傢俬浸壞業主一定要賠？

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