【置業新手必看】DSR 供款與入息比率全攻略：決定你按揭成敗的關鍵指標
2026年05月18日
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在香港買樓，除了籌集首期，最令準買家頭痛的莫過於「過按揭」這一關。許多人以為只要首期足夠，銀行就一定會批出貸款。然而，按揭審批的核心其實在於你的「供款能力」，而衡量這一能力的核心指標，就是 供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱 DSR）。
自 2024 年政府宣佈全面撤辣及金管局調整按揭政策後，雖然「壓力測試」已暫時告一段落，但 DSR 依然是銀行審批按揭時的「金科玉律」。本文將深入剖析 DSR 的定義、計算方法、影響因素以及提升獲批機會的秘訣。
1. 什麼是 DSR（供款與入息比率）？
供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR） 是指借款人每月還債開支佔其每月收入的百分比。簡單來說，銀行要確保你在支付房貸後，仍有足夠的資金維持日常生活，而不是成為「房奴」甚至違約。
DSR 的計算公式：
- DSR = (每月按揭還款額 + 其他債務每月還款額) / 每月總入息 x 100%
這裡的「債務」不僅包括你正在申請的這份按揭，還包括你名下所有的信用卡分期、私人貸款、車貸，甚至是為他人擔保的按揭供款。
2. 最新政策：DSR 的審批標準
隨著金管局於 2024 年 2 月底取消了行之多年的「壓力測試」（即假設利率上升 2 厘後的供款比率限制），置業門檻顯著降低。但請記住，基本 DSR 限制依然存在。
根據現行指引，大部分情況下的審批標準如下：
A. 自住物業（且無其他按揭在身）
- 基本 DSR 上限：50%
- 這意味著你的總債務供款不能超過月入的一半。
B. 非自住物業或已有其他按揭（第二套房）
- 基本 DSR 上限：40%
- 如果你本身已有一份按揭，申請第二份按揭時，銀行會收緊要求，以降低違約風險。
C. 收入來源於香港以外地區
- 通常情況下，若收入並非來自香港，DSR 上限可能會被下調 10 個百分點（即自住物業降至 40%）。
3. 深入拆解：影響 DSR 計算的關鍵因素
要準確估算自己的貸款額度，你必須了解銀行如何定義「入息」與「供款」。
1. 入息的定義
並非所有收入都能 100% 被銀行採納：
- 固定薪金： 最受銀行歡迎，通常提供 3 至 6 個月的糧單及稅單即可。
- 佣金/獎金： 屬於非固定入息，銀行通常會取過去 6 個月甚至 1 年的平均值，並可能打折計算（如 8 折）。
- 租金收入： 如果你已有物業出租，租金收入一般可計算入內，但通常會扣除約 30% 作為開支估算（即以 7 折計算）。
- 津貼： 並非所有津貼都計入，如交通津貼、通訊津貼等需視乎公司合約及銀行準則。
2. 債務的定義
這是一般人最容易忽略的部分：
- 私人貸款： 每月還款額需全數計入 DSR 分子。
- 信用卡分期： 即使是零利息分期，每月的還款額也會影響 DSR。
- 外借擔保： 如果你是朋友或家人的按揭擔保人，該筆貸款的全額供款也會計入你的 DSR 計算中。
4. 實戰案例分析
假設陳先生月入 HK$50,000，目前沒有任何債務在身，打算買入一間物業並申請按揭。
- 最大容許供款額： $50,000 x 50% = $25,000
- 如果陳先生看中的物業每月供款為 $22,000，由於 $22,000 < $25,000，其 DSR 為 44%，符合銀行要求。
但如果陳先生有一筆每月 $5,000 的車貸呢？
- 總債務負擔： $22,000 (按揭) + $5,000 (車貸) = $27,000
- DSR： $27,000 / $50,000 = 54%
- 結果： 超過 50% 的上限，按揭申請將被拒絕或要求削減貸款額。
5. 如何優化 DSR 提升獲批機會？
如果你發現自己的 DSR 徘徊在臨界點，可以參考以下策略：
- 清還高額私人貸款： 在申請按揭前 3 至 6 個月，優先清還每月還款額較高的貸款或信用卡分期。
- 增加共同借款人/擔保人： 如果個人入息不足，可加入配偶或近親作為共同借款人，將兩人的入息合併計算，擴大分母。
- 拉長按揭年期： 雖然總利息開支會增加，但將年期拉長（最高 30 年）可降低每月供款額，從而令 DSR 達標。
- 注意非固定入息的證明： 確保有足夠的報稅紀錄及銀行流水證明，讓銀行相信你的高收入是可持續的。
- 善用 Mortgage-Link（按揭存款掛鉤）戶口： 雖然這不直接改變 DSR，但能透過高息存款抵銷部分利息開支，優化整體理財結構。
6. 結語：置業前的理財健康檢查
DSR 不僅是銀行的審批工具，也是保護置業者的防線。在目前高息環境依然維持一段時間的情況下，準確計算自己的負擔能力，預留一定的資金緩衝，才是明智的置業之道。
閱讀原文: 美聯物業 - DSR 供款與入息比率教學原文
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