按揭「還息不還本」計劃(俗稱
呼吸plan)在4月延伸至房委會資助出售單位之按揭,以支援疫情下受影響的借款人。延期償還本金最多12個月,而按揭貸款的還款期亦可同步獲得延長最多12個月。消委會本次向大家教路如何計算參與「還息不還本」安排後所需要負擔的總利息開支。
按揭「還息不還本」安排是甚麼?
按揭「
還息不還本」即延期償還本金的按揭貸款安排。借款人只要符合計劃條件,經
審批後就可以在指定期間(若6-12個月)不用償還本金,只償還利息。指定期間過後就須恢復每月正常供款,直至償還所有本金和利息。
某些按揭計劃甚至可延長或縮短原有還款期,但總利息開支亦會因而改變,例如廷長還款年期,就會增加了總利息開支。由於金融局彈性處理「還息不還本」安排,還款期有機會導致多於金融管理局規定的30年新造物業還款期。
面對在疫情下有財政壓力的借款人,「還息不還本」安排紓壓緊急供款壓力,避免因暫時無法償還而出現收樓危機。也對某些借款者而言,申請此安排可以推遲償還本金,除了紓緩當下的還款壓力,一年內手上有多出的流動資金(本金)作其他投資以支撐繼後支出,所以本計劃推出後反應熱烈。
「還息不還本」申請放寬至房委會資助出售單位
香港房屋委員會於4月24日確認「還息不還本」安排適用於資助出售單位計劃,包括:
● 居者有其屋計劃;
● 私人機構參建居屋計劃;
● 可租可買計劃;
● 租者置其屋計劃;
● 綠表置居計劃,
以上的一手及二手市場計劃。
消委會教你計「還息不還本」計劃
「還息不還本」按揭有其好處,令借款人在期內對供樓壓力減低,但換句話說是用利息買時間,而且不同銀行的「還息不還本」安排相關利息也不同,市民需要清晰瞭解計算方法。
消委會模擬了數個供款例子,有助計算申請「還息不還本」按揭安排後,總利息支出比原本支出增加了多少。
例子一:模擬貸款額在「還息不還本」安排下的供款及利息計算
本例子是假設供款2年後採用「還息不還本」安排12個月:
貸款額 |
$5,000,000 |
供款年期 |
30年 |
按揭年利率 |
2.25% |
每月供款 |
$19,112 |
總利息 |
$1,880,430 |
2年後採用「還息不還本」安排12個月 |
|
尚欠本金 |
$4,761,196 |
每月需繳利息 |
$8,927 |
每月供款減少 |
$19,112 - $8,927
=$10,185
|
每月供款減少百分比 |
53.29% |
「還息不還本」期內總利息 |
$8,927 x 12
=$107,124
|
全期總利息支出 |
$1,880,430 + $107,124
=$1,9987,554
|
總利息支出增加百分比 |
5.70% |
以上例子,正常供款2年後開始採用「還息不還本」安排12個月,12個月內每個月供尚欠本金的2.25%利息,這12個月內供款則比之前每月供款減少53.29%,超過一半的減量,這一年內就能紓緩供樓壓力。
因此申請12個月的「還息不還本」的話,全期總利息支出除了原本貸款數的總利息之外,需多付12個月的利息,即是以利息去購買12個月的時間。就以上例子計算,總利息支出會增加了5.7%。
例子二:相同貸款額但不同供款年期採用「還息不還本」安排的利息計算
本例子是假設採用「還息不還本」安排12個月:
例子 |
1 |
2 |
3 |
貸款額 |
$6,000,000 |
$6,000,000 |
$6,000,000 |
供款年期 |
30年 |
30年 |
30年 |
按揭年利率 |
2.25% |
2.25% |
2.25% |
每月供款 |
$22,935 |
$22,935 |
$22,935 |
總利息 |
$2,256,516 |
$2,256,516 |
$2,256,516 |
2年後採用「還息不還本」安排12個月 |
|
|
|
假設已供款年期 |
5年(60期) |
15(180期) |
25年(300期) |
尚欠本金 |
$5,258,691 |
$3,501,038 |
$1,300,353 |
每月需繳利息 |
$9,860 |
$6,564 |
$2,438 |
每月供款減少 |
$22,935 - $9,860
=$13,075
| $22,935 - $6,564
=$16,371
|
$22,935 - $2,438
=$20,497
|
每月供款減少百分比 |
57.01% |
71.38% |
89.37% |
「還息不還本」期內總利息 |
$9,860 x 12
=$118,320
| $6,564 x 12
=$78,768
|
$2,438 x 12
=$29,256
|
全期總利息支出 |
$2,256,516 + $118,320
=$2,374,836
| $2,256,516 + $78,768
=2,335,284
|
$2,256,516 + $29,256
=$2,285,772
|
總利息支出增加百分比 |
5.24% |
3.49% |
1.30% |
以上例子展示了借款人於還款期的不同時段採用「還息不還本」安排12個月的數據,當中已完成大部分還款(已還25年)的借款人可在這12個月內降低近9成每期供款。
另一方面,每期供款中償還利息所佔比例會未採用前已供期數下降,即愈接近完成供款,申請「還息不還本」安排的成本(即額外增加的利息)亦相對較低。
總括而言,按揭「還息不還本」安排可短期內紓緩每月供樓壓力,但「還息不還本」安排會受「不同按揭率」、「還款年期」、「已完成的還款」、「個別銀行特定措施」,而影響「還息不還本」期間的每月供款額及額外增加利息,借款者需就自身需要選擇,清晰計算此安排下的整體供款及利息計算。
申請「還息不還本」注意事項
● 及早向銀行了解相關按揭貸款:是否符合申請資格、審批所需時間、文件與程度、「還息不還本」安排下每月供款及額外利息估算。
● 「還息不還本」安排雖可暫緩當下每月供款,但始終是增加整體利息,借款人應審慎評估自身財政能力,估算未來現金流能維持每月按揭供款。
● 採用「還息不還本」安排後,要留意日係若想加按或轉按,要先向銀行查詢有關入息要求。因為若當時是收入不足而申請延期還本,需準備充足的入息文件,以證明還款能力。
● 借款人若已紓緩短期還款壓力,可向銀行申請縮短還款期或加大每月還款,減低全期總利息開支,但有機會有額外收費。
(資對來源:消委會)