在香港，許多市民喜歡購買頂樓單位，因為可以方便地使用天台，享受額外的空間和視野。然而，當遇到天台漏水問題時，許多人卻不知該向誰追究責任，是樓上鄰居、業主立案法團，還是物業管理公司？本文將透過分析兩個相關的法院判決，探討天台漏水責任的歸屬問題。
案例一：顏小明與多福大廈業主立案法團案（LDBM 79/2007）
案件背景
顏小明（申請人）是多福大廈17樓B室的業主，該單位位於頂層，樓上即是大廈的天台。自2001年起，申請人多次向業主立案法團（被告）投訴其單位出現滲水問題，懷疑是天台的防水層和水箱出現問題所致。儘管業主立案法團委託了幾家專業公司進行修理，問題仍未能完全解決，最終申請人將業主立案法團告上法庭，要求賠償因漏水導致的損失和強制維修的命令。
法院裁決
土地審裁處在審理後認為，滲水問題是由於業主立案法團未有妥善維修天台的公共部分，包括防水層和水箱，違反了《建築物管理條例》第18條和大廈公契的相關規定。法院裁定業主立案法團有責任確保天台的防水層和公共設施（如水箱）處於良好狀態。最終，法院命令業主立案法團必須在六個月內完成必要的維修工作，並賠償申請人的維修費用和相關損失。
啟示
此案明確了業主立案法團在維護公共部分時的責任。一般來說，根據《建築物管理條例》第18(1)(a)及(c)條，業主立案法團須維持公共部分及法團財產處於良好及可用的修繕狀態及須採取一切合理必要的措施，以執行業主立案公契內所包含的責任。如果天台的防水層或設施未能有效維修，導致住戶單位出現滲水問題，受影響的業主有權通過法律途徑要求賠償。
值得一提的是，上述案例亦提及業主立案法團的責任並非絕對的，因為該責任被定義為一項“適當管理”（proper management）的責任，而不是要求每個時刻都完全無瑕疵。這意味著業主立案法團的責任是要採取一切合理的步驟去維護公共部分，而不是要求對每個問題都能即時完美處理。
所以，當他們知悉公共部分存在缺陷並需要維修時，而又未能採取合理且適當的行動，他們才須承擔法律責任。
案例二：Chau Wai Hung ＆ Anor v Lam Tak Chuen & Anor（HCA 1740/2023）
案件背景
原告人是位於九龍龍蟠街銀河大廈的一個單位業主，而被告人是同一大廈天台單位的業主。自2017年起，原告發現其單位的主人房、客廳和睡房的天花板出現滲水現象，並認為是被告的天台防水層破損所致。原告向被告投訴並要求修理天台的防水層，並指出天台可能是滲水的根源。
原告最終提起訴訟，要求賠償因天台滲水問題導致的損害，並要求法院下令要求被告進行天台維修。被告辯稱，滲水問題可能並非源自其天台，而是可能來自大廈的外牆或其他公共部分，且不應僅由他們負責。
法院裁決
法院經審理後判定，滲水問題源自被告單位的天台防水層失效，認定被告對滲水負有責任。被告不能以防水層的維護是業主立案法團的責任為由，來逃避因滲水問題所需承擔的責任。由於被告在原有地磚／地台上進行了改裝工作，被告亦承擔維修該區域（至少對改建的地台）的責任。邏輯上，被告天台經改建的地台及防水層同時出現問題，才會導致滲水問題。因此，雖然天台防水層有機會屬於業主立案法團的責任，被告亦必須對滲水問題負責。
啟示
雖然一幢住宅大廈天台的防水層一般會被視為大廈的公共部分，但如果(1) 該天台曾被天台私人業主改建；(2) 改建的部分有所損壞而對其他業主造成滋擾及(3) 就天台防水層是否損壞無法提供證據，天台業主很大可能需要對此負責，並進行必要的維修，以防止對樓下住戶造成進一步損害及賠償一切損失。
綜合分析
透過上述兩個案例，我們可以得出以下結論：
責任區分依據滲水源頭：
如果滲水是由於天台專有部分（如天台或露台）的改建或維修不善所導致，該部分的業主須承擔維修責任。反之，若滲水來自公共部分（如天台的原防水層），則業主立案法團有責任進行維修。
業主立案法團的維修責任：
根據《建築物管理條例》第18條，業主立案法團有義務確保大廈的公共部分處於良好狀態，這包括天台的防水層等設施。然而，這一責任並非絕對，而是要求業主立案法團採取合理的措施以履行維修義務，當其知悉問題卻未採取合理行動時，才會承擔法律責任。
天台業主的維修責任：
擁有天台的業主需要確保其改建部分的維修和保養。如果天台上的改建導致防水層或其他設施的損壞，業主將對此負責，無法以天台原本屬於公共部分為理由來逃避責任。
及早處理與溝通：
當發現滲水問題時，受影響的業主應及早通知相關方，包括樓上業主和業主立案法團。各方應積極合作，找出問題根源並進行必要的維修，避免問題惡化或導致更多的損失。
結語
天台漏水問題在香港的住宅大廈中屢見不鮮，無論是個別業主還是業主立案法團，都有責任確保物業維護良好。透過分析這些案例，我們可以更清楚了解如何根據滲水源頭來確定責任，並確保雙方在出現問題時能迅速解決，避免更大的損失及爭議。
作者：鄺曉浚律師
香港執業律師, 倪子軒律師行
鄺曉浚律師專注於處理各種人身傷害索償及工傷賠償的案件。此外，鄺律師在處理私人糾紛和刑事辯護方面也積累了豐富的經驗。鄺律師亦不時受邀到公益組織和客戶公司分享他的法律知識和經驗。如果想聯絡鄺曉浚律師，可以透過香港搵律師網聯繫。
