【樓按擔保陷阱】幫前度做擔保，樓價負資產要「補成球」先甩到名？

隨著樓市持續下調，近日有報導指出「樓價三年累跌逾兩球，負資產個案急劇上升」。對不少早年置業人士來說，這不僅意味著資產貶值，更牽動着他們過往按揭安排中的潛在風險。

我們經常聽聞類似的情況：三年前，女方曾為當時的伴侶擔任按揭擔保人。如今雙方已分手，物業仍登記在前度（業主）名下，但女方（擔保人）卻依然背負著無法單方面解除的按揭責任。分手後，感情雖已結束，然而財務責任卻依然存在，這類案件在現實生活中並不罕見。

若為前度做擔保人，面對樓價持續下跌和負資產風險，不禁會有以下疑問：

• 樓價持續下跌，我是否還能成功「甩名」？
  
• 若對方拒絕合作甚至拖欠供款，銀行會否向我追討？
  
• 擔保身份會否影響我未來申請居屋或其他按揭？
  

針對這些常見困惑，本文將為你詳解五大關鍵問題，並提供專業意見，幫助你釐清權責，減少財務風險，做好下一步的周全打算。

問題1：「業主拒絕配合」≠ 完全無計可施？

• 銀行保證書的性質
  
• 銀行可隨時向你（擔保人）追討全筆欠款；你一個人無法要求銀行撤回擔保，除非業主與銀行一併同意
  
• 你不是業主，無權迫賣物業
  
• 物業只有男方一個名
  
• 《分劃條例》的強制出售／分割只適用於「共有產權」；單純擔保人並不能用法院手段逼他賣樓
  
• 銀行追債對你不利
  
• 若男方遲供或斷供，銀行可向擔保人追討欠款債務
  
• 逾期紀錄會立即報到環聯 (TU)，令你信用評分大跌，影響日後申請任何貸款（如居屋按揭）
  
  

問題2：分手後想「甩名」，程序係點？

1. 業主（前度）須主動向銀行申請移除擔保人
   
2. 銀行會重新做估價與入息壓力測試
   
3. 銀行批核後重簽按揭契，再到土地註冊處註銷舊按揭
   
   

問題3：樓價跌成負資產，要補幾多差價先甩到名？

計算方法：尚欠貸款 – 最新估值 × 最高貸款成數 (一般 80–90 %) = 需即時補差價

• 假設尚欠 $502 萬，銀行估值 $400 萬，最高只肯做 90 % LTV：
  
• 可借上限 = $400 萬 × 0.9 = $360 萬
  
• 補差價 = $502 萬 – $360 萬 = $142 萬
  
• 業主除咗一次過還錢，無其他方法降低負資產（除賣樓或再等樓價升）
  
  

問題4：如果業主（前度）唔肯幫手，背後通常咩原因？我仲可以點做？

• 常見原因: 冇錢補差價、入息過唔到壓力測試、怕轉按成本等
  
• 擔保人應對：談判、律師、協商賣樓止蝕等
  
  

問題5：仲係擔保人，會唔會影響我抽居屋同日後做按揭？

• 居屋申請資格：擔保人不算業主，不影響抽居屋
  
• 銀行批居屋按揭：仍會把你「擔保中」月供計入壓力測試；未能提供「甩名」相關確認信，可能減成數或被拒批，被拖後腿