發展商按揭 用作買樓的利與弊 4點剖析
2018年12月18日
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發展商按揭 是甚麼？買樓做 按揭 ，除可向銀行求助外，原來不少發展商均有提供。這類按揭有甚麼好處呢？大家打算使用時，又需注意甚麼事項呢？會有風險嗎？接下來，MoneySmart以4點，為大家剖析。
第一：發展商為何提供按揭？
發展商提供按揭，目的當然是希望令樓盤銷情更佳。現時，發展商的按揭多由旗下財務公司負責，並不受金管局對銀行規定的按揭成數所監管，因此可無視「600萬以上不能承造8按」的規定。
如買家有意購買600萬以上物業，又於首期上力有不逮，未能過通銀行的規定或測試（詳見此文），便需尋求發展商的一按，甚至二按。數年前，更有發展商推出「免入息及壓力測試」按揭，當時更被市場譽為「有呼吸都可以申請」的「呼吸Plan」。
第二：與銀行按揭有何差別？
俗語有云：「邊有咁大隻蛤乸隨街跳」。發展商又賣樓，又提供按揭助大家上車，業主必然有代價。如果大家用心對比銀行及發展商所提供的按揭計劃，即可發現發展商的按揭計劃，往往於首2至3年息口偏低。 但「低息期」過後，利息即「跳級」上升！
如近日有新盤發展商提供的按揭，首3年利息為P-2%（實際3％）， 其後P+1%（實際6％）。由3％變成6％，在考慮加息問題之前，單就數字而言已夠矚目驚心。如果買家3年後未能轉按至銀行，供樓負擔即大幅上升並隨時供斷。
第三： 發展商按揭 有何風險？
不少買家使用發展商按揭，往往最希望經過2至3年的「低息期」後，物業升值，然後轉按至銀行，由「發展商高息Plan」轉按至「正常銀行Plan」，避免負擔利息。
然而，如「低息期」過後，假若樓價急跌，或物業估價不似預期，在銀行規定的按揭成數限制下（加按及轉按最多只可做6成），買家便有機會需另外準備現金，保足差額，即所謂「抬錢上會」。
例如，A先生選用了發展商的8成按揭，以136萬元的首期，購入680萬元的單位，並於3年後打算轉按至銀行。3年後，A先生尚欠發展商500萬元供款，在銀行轉按最多只能做6成按揭的法則下，單位估價必須升值至約833.3萬（833.3×06＝500），A先生才能夠「零差額轉按」；假若樓價只升值至700萬，銀行只批出420萬元的轉按貸款 （700×0.6），A先生即須補足80萬元的差額！
第四：康城6期為何沒按揭？
值得注意的，是近月較矚目的新盤日出康城第六期（LP6），首張價單竟未提供一按或二按，意味著有意購買首批單位的買家，須在認購後，自行「跑山」找銀行上會。
該盤發展商南豐於早前銷售其他樓盤如香島及豐連時，也曾提供發展商按揭。對於是次推售LP6，卻未提供發展商按揭，著實有點出乎意料。據《蘋果日報》報道，南豐表示：「因為定價合理，銀行本身按揭已經借到八成」。
然而，觀乎LP6價單中不乏800至1,000萬元的單位，即使計算19.5%後折實仍在600萬元以上，銀行只能承造6成按揭。沒有發展商按揭的踏腳石，部分買家或會為之卻步。
有分析指，這或因為發展商對樓市未有充足信心，假若未來2至3年樓市回調，用家或會因高利率、未能成功轉按等理由而斷供，終加重發展商自身財務負擔。
註：本文僅供參考，實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動，詳情請向銀行相關按揭職員查詢。
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