承造村屋按揭 有何需注意?

2019年02月26日
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承造村屋按揭 有何需注意?


有人表示村屋按揭,會較私樓難做,但其中的難度並非在於按揭,而是村屋的各種特性。MoneySmart即為大家拆解。


第一:有否業權爭拗



購買村屋最常遇到的,是業權問題,因為過去的港英政府對新界規管較少,令新界居民在興建村屋過程中,常有不依地契、樓契及地段範圍興建的問題。業權方面,甚至涉及「道路使用權」問題,部分村屋,甚至沒有大門路權。

重點是,如果業權範圍有爭拗,或會涉及法律問題,進而影響銀行按揭的物業抵押及估價。準業主如有意購入村屋,必需找熟悉人士,釐清目標物業的業權,準備好丈量約份、業權,及屋宇的平面圖等一切能讓銀行明白業權範圍的文件

第二:樓齡多少 ?



村屋估價難做,是因為買賣個案相對少,即使是同一區內或同一村內,村屋的買賣價也難直接比較,甚至因為新界居民的人際關係網絡,而出現海鮮價。

對於銀行及估價行團隊而言,這種飄忽不定的成交狀況,也令他們在物業估值上,取態較保守。一般情況下,準買家大概可獲樓價5成至6成的按揭額,如果是價錢萬元以下的物業,連同按揭保險,最高按揭額有機會只有樓價8成半。

另外,如單位是「丁屋」,按揭年期會因應單位的樓齡而縮減。銀行多以「55至65年」為標準上限,如果是45年樓的話,銀行可能只會批出20年的按揭年期。

第三:村屋有否僭建?



僭建會涉及法律問題,如果有單位被屋宇署發現屬僭健,發出法定命令要清拆,則會影響整個按揭過程,甚至銀行一方會拒絕批出按揭。準買家因此須要向賣家了解物業真實狀況,亦可查冊了解單位是否曾違反《建築物條例》而被「釘契」。

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