承造村屋按揭 有何需注意？
2019年02月26日
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有人表示村屋按揭，會較私樓難做，但其中的難度並非在於按揭，而是村屋的各種特性。MoneySmart即為大家拆解。
第一：有否業權爭拗
購買村屋最常遇到的，是業權問題，因為過去的港英政府對新界規管較少，令新界居民在興建村屋過程中，常有不依地契、樓契及地段範圍興建的問題。業權方面，甚至涉及「道路使用權」問題，部分村屋，甚至沒有大門路權。
重點是，如果業權範圍有爭拗，或會涉及法律問題，進而影響銀行按揭的物業抵押及估價。準業主如有意購入村屋，必需找熟悉人士，釐清目標物業的業權，準備好丈量約份、業權，及屋宇的平面圖等一切能讓銀行明白業權範圍的文件
第二：樓齡多少 ？
村屋估價難做，是因為買賣個案相對少，即使是同一區內或同一村內，村屋的買賣價也難直接比較，甚至因為新界居民的人際關係網絡，而出現海鮮價。
對於銀行及估價行團隊而言，這種飄忽不定的成交狀況，也令他們在物業估值上，取態較保守。一般情況下，準買家大概可獲樓價5成至6成的按揭額，如果是價錢600萬元以下的物業，連同按揭保險，最高按揭額有機會只有樓價8成半。
另外，如單位是「丁屋」，按揭年期會因應單位的樓齡而縮減。銀行多以「55至65年」為標準上限，如果是45年樓的話，銀行可能只會批出20年的按揭年期。
第三：村屋有否僭建？
僭建會涉及法律問題，如果有單位被屋宇署發現屬僭健，發出法定命令要清拆，則會影響整個按揭過程，甚至銀行一方會拒絕批出按揭。準買家因此須要向賣家了解物業真實狀況，亦可查冊了解單位是否曾違反《建築物條例》而被「釘契」。
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