【財經專欄-張志雲】買村屋的投資價值及注意事項
2019年10月04日
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最近的「丁權司法覆核」令村屋備受關注，其實村屋的性價比很高，在今天香港樓價高企的情況下，無論是自住或投資，村屋都有其獨特的吸引力。今期與大家探討一下買村屋的利弊。
村屋值得買的原因
村屋值得買的原因
村屋一般位於新界鄉村，以元朗、西貢、大埔、沙田、東涌和梅窩地區數量最多。一般來說，比較近鐵路站的村屋樓齡較高，結構比較殘舊，泊車位也比較緊張，好處當然是接近新城市，交通比較方便。若果閣下是有車人士，可以考慮位置比較偏僻的村屋，因為這些村屋一般有足夠的停車位，免費或者幾乎免費就可以有車位。另外，許多新起的村屋設計優美（簡稱村屋別墅），艷美洋樓豪宅，只不過地點比較偏遠。
一般村屋又稱「丁屋」，因為新界原居民的男丁有丁權，可以免補地價起丁屋，若果五年內轉售則要補地價，五年後則免補地價。亦有些原居民男丁將其「丁權」出售，由發展商補完地價起村屋之後發售。根據政府規定，村屋最多起三層，每層實用面積最多700尺，一棟村屋即有2100尺，有些村屋一棟一張契，有些則分層分契，最細半層樓350尺、一層700尺、或者兩層1400尺都可以。整棟村屋2100尺一般擁有花園圍牆，私隱度極高。如果以分層發售，一般地下與三樓呎價較二樓貴，因為三樓包含露台與天台，地下包含地面的花園，二樓則只有露台。分層村屋銀碼較細，適合上車人士，不過我本人認為整棟村屋更有價值，原因是未來香港土地供應短缺，發展商新起的單位都是細面積的，在缺乏大單位的供應下，整棟村屋具有更高的保值和投資價值。
甚麼人適合買村屋？
甚麼人適合買村屋？
村屋不是適合所有人的，如果你日日都要到返工或讀書，村屋的確是交通不便。如果你怕爬樓梯，或者怕蚊蟲，你可能不會喜歡村屋。然而村屋有其獨特之處來吸引一班忠實粉絲。村屋的第一個賣點，就是坐落於真正「心曠神怡」綠草如茵的市郊，對於嚮往大自然的人士尤其吸引力，最近村屋的屋頂可以裝置太陽能發電，每年可以有幾萬蚊的賣電收入，這收入雖然不多，對熱衷於環保的朋友就別具意義了。另外，村屋沒有大廈立案法團，自由度較大，例如可以養大型寵物。綜合以上因素，村屋成為了某些人士的唯一居住選擇，本人就是其中一個例子，在三年前因為太太嚮往大自然而租了一棟村屋，最近收到房東通知想收番層樓，可是家中已經養了兩隻大狗與三部車，根本冇得返轉頭住市區，於是買入了一棟心儀的村屋別墅。
其實村屋的性價比很高，有些村屋實用呎價可以低至$6000，最貴的村屋別墅呎價也在$11000樓下，相比市區的住宅呎價分分鐘超越兩萬蚊，如果以有露台、天台、花園的特色單位做比較，村屋呎價的折讓更大。對於有車人士來說，一般可以在村屋附近搵到免費或者廉價的停車位，每個月都慳返幾千蚊的停車費。另外，村屋沒有管理費，如果以@2/呎的管理費來算，住村屋又慳返$4200/月。對於買樓收租的投資客，這些省下的費用都增加了租金回報率。
村屋非常適合「退休」人士，如果你在市區有樓，可以考慮將市區的樓賣掉或者租出，轉租或買入村屋，多出來的現金流分分鐘可以讓你有個舒適的「退休」生活。另一邊廂，隨著大灣區的發展，未來可能有許多高收入人士，他們不是去港島而是北上工作，村屋今天的「偏遠」缺點分分鐘變成近深圳的優點。我覺得人口老化和大灣區發展都是不爭的趨勢，因此未來對村屋的需求只會上升。
村屋現時大部份業主是原居民，因為需要持有五年才能免補地價轉售，所以平時樓盤供應非常有限，再加上最近的司法覆核令將來搵地起樓更困難，現有村屋業主肯定更加惜售。
購買村屋的4大注意事項
購買村屋的4大注意事項
需求強勁，供應短缺，現時樓價較市區樓仍有大折讓，因此本人覺得村屋具有更大的升值潛力。作為投資，租金回報率也較市區高，因此無論自住或者投資，村屋都有吸引力。而買村屋時，大家可留意以下幾點：
1. 要確保花園或車位等有入契，天台或者室外沒有僭建物
2. 一般銀行借貸審批比較謹慎，因為牽涉到遷建或者未補地價的種種可能性較多
3. 銀行沒有樓宇的圖則，需要請測量師做調研，因此需時較長時間申請按揭。我最近想銀行申請按揭，由於涉及整棟村屋，銀碼較大所以借貸成數只有四至5成。
o 大家在傾買賣條款時候，最好能傾到兩個月以上的成交期，並且預留足夠資金萬一銀行唔批（如果發生這樣事情，需要full-pay然後再做按揭，到時銀行見到你有能力full-pay就會批得鬆一點）；
4. 買村屋最重要的是確保你購買的物業已補地價。
o 如果上一手業主已經不是原居民，那應該已經補了地價。當然，這些工作都可以委托一間做開村屋買賣的律師行去搞掂，律師費用稍為高一些，但是值得的因為他們會做一切的審查工作，確保你的權益得到保障。
