【有樓又點】新按保降首期需求 中小型新盤破樓市悶局
2019年11月05日
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每次筆者與行家討論到地產商的推盤策略時，眾人均不約而同說：「香港的發展商從不做蝕本生意，只看賺多賺少。」
於過去4個月，因為社會形勢，各大新盤發展商均即時放慢推盤，甚至暫緩申請預售樓花同意書。直到新一份施政報告放寬按保，部分發展商才即時開始銷售程序，加速推盤。
新按保實施 中小型新樓搶攻
新按保實施 中小型新樓搶攻
施政報告於10月16日宣讀，放寬9成按保的相關措施即時生效。眾多新盤即時重啟銷售程序，包括由恒大發展，位於掃管笏的「恒大．珺瓏灣」，由佳明發展的青衣「明翹匯」，甚至由林氏家族發展，名不經傳的筲箕灣單幢盤「One Eighty」也突然開價。
與早前死氣沉沉的樓市氣氛相比，天差地別。顯然是因為新例實施後，首期要求降低，發展商見勢均立刻推盤，為求去貨。
值得留意的，是最近推出的3個新盤，均不是市場翹首盼望的大型新盤，而是位於市區邊陲地區。
筲箕灣的單幢盤One Eighty，最細單位面積僅164呎。回顧過去樓市形勢，此類樓盤往往只有在樓市熾熱時，才有銷售空間。相反，在樓市死氣沉沉時，只會滯銷。由此可見，姑勿論政府放寬按保長遠會否造成樓市「乾升」，但見其即時效應，的確能激發起發展商去貨欲望。
大型樓盤 成交未見出眾
大型樓盤 成交未見出眾
不過，市場整體形勢其實仍未樂觀，各大型發展商的大型樓盤，至今未見積極推售，成交亦未見出眾。
於施政報告發表後翌日（10月17日）開售的長實愛海頌，價位主打換樓客，首輪推出218伙，只售出110伙；同日開售的新地匯璽III，235伙可售出單位中，亦只售出103伙。其餘發展商如會德豐、信和及恒基，亦未見有趁勢推盤，多只是重推貨尾。
樓花新申請破蛋 發展商重新起步
樓花新申請破蛋 發展商重新起步
回顧8月，當時的預售樓花文件曾錄得「零新申請」，表示發展商看淡後市，暫時不申請預售樓花。至於最新公布的地政總署文件，則可見發展商已重新「入市」。
其中大發展商新地，更同時遞交3個項目的樓花申請（包括天水圍濕地公園路項目及屯門海皇路項目）。此批潛在供應是否能夠重燃樓市或許言之尚早，但最少已反映大市氣氛開始稍為轉佳。
要判斷樓市是否重回升軌，可由一手大型住宅項目的推售情況、政府賣地的中標地價及二手交投去觀察。目前二手成交量及價錢已顯著反彈，一手市場由中小型單位領軍，未來只要再看政府地皮的成交價，則樓市的前景會更明朗。
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