【疫市上車術】為何我的物業估價不足?
2020年05月05日
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「為甚麼業主開價600萬，銀行估價只有550萬？」上車買樓申請按揭時經常會遇上銀行估價不足問題，需要支付更多首期，近日又指受新冠肺炎影響，即使抗跌力強的屋苑仍出現多個估價不足的個案，究竟甚麼因素會影響銀行估價？有甚麼方法可以預防？
現時住宅市場較常採用「市場法」進行一般估價，當估價行當收到銀行要求為物業進行估價時，會先進行基本單位的圖則、樓層、樓齡、呎吋及實用面積、單位附近環境、日期、市場近期成交等範圍作參考估值，作出初步估價。除此以外，估價行要視乎物業種類質素，個別進行實地視察及拍照，留意是否有經非法改動與圖則不符或潛在僭建物等，並與當區相鄰的樓層樓價作出比對，分析單位的成交紀錄，並根據市况調節出估價銀碼，作為按揭批核根據。
因此，如果物業遇上以下情況，便會容易出現估價不足：
因素（一）：市況欠佳
樓市及經濟數據表現佳，銀行的估價一般較為進取，但當市況逆轉，銀行基於風險考慮，估價會較為保守。2008年金融海嘯百業蕭條，銀行把估價大幅降低，甚至不作估價。近日受新冠肺炎疫情影響，環球市場經濟未有起色，銀行在風險考慮下估價亦較為保守，估價普遍低3-5%，但由於樓價抗跌力仍強，跌幅仍然有限。隨著肺炎受控及經濟回暖，中長線銀行估價仍會跟隨回升。想知道市況走向，可參考政府公佈的經濟指數（如失業率）、恒生指數及屋苑成交紀錄。
因素（二）：業主叫價過份進取
市況下調會出現估價不足問題，但當樓市回升時，業主開價過度進取，銀行估價亦難以跟上。準買家買入單位前可先向按揭轉介公司查詢估價，如果結果未能估足價，可用此理由向業主還價，服取最理想的成交價。
因素（三）：物業類型
另類物業的估價會較落後於私人屋苑，例如唐樓樓齡一般達30年以上，加上欠缺電梯，環境較為混雜，加上市場成交較少唐樓經常出現消防問題，估價一般比普通屋苑為低。村屋同樣因為成交量低及物業質素欠佳，加上路權混亂，銀行估價同樣較為謹慎。另外，凶宅不受買家歡迎，同樣令估價大打折扣，屬於近期發生的自殺或命案對估價影響最大，發生時間愈久估價影響相對較微。單幢樓同樣由於成交較疏，估價亦未必能貼緊業主的開價。
因素（四）：物業質素
如果單位質素欠佳，例如樓齡較高，已登記單位僭建情況，銀行的估價會較為保守，所以買入單位前應先進行查冊，了解單位的買家身份及業權，並查核有否根據《建築物條例》規定發出的指令， 查看有關指令是否已經解除。如果擔心單位被改動，可花數百元在屋宇署網頁查看圖則，有需要更可向專業人士求助。
