【置業成本】如何用最低稅買樓？影響物業印花稅金額的4大因素
2020年06月30日
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「點解我買樓要交咁多印花稅？」買樓除了要考慮按揭利息成本，還涉及不少額外開支，當中以印花稅最為「和味」，一般達6位數字以上。在置業新手眼中，印花稅涉及AVD、SSD、BSD等專有名詞，難免令人眼花撩亂，而印花稅多寡主要受以下4大因素影響：
1. 物業類型
要知道自己買樓時需要繳付幾多印花稅，首先要認清物業性質及背景，如果屬於
住宅單位，印花稅會受多種因素變化（見2.買家身份），至於非住宅項目如工商舖，需要繳付第1標準稅率從價印花稅，例如買入售價為597萬的九龍灣美羅中心1期1,048呎工廈單位，根據從價印花稅（AVD）第1標準第2部稅率，稅率為6%，需要支付358,200元（$358,200 x 6%）稅項。不論是否屬於香港買家，首次購買還是非首次購買非住宅項目，印花稅也不會出現任何變化，賣出的時候也不會受額外印花稅影響。
2. 買家身份
如果屬於住宅項目，印花稅多寡因買家身份出現變化，如果屬於香港人及為首置身份，只需要支付第2標準稅率的從價印花稅，以1個600萬物業為例，印花稅開支為18萬（$6,000,000 x 3%）。不過如果屬於非首置人士，則要支付從價印花稅（AVD）第1標準第1部稅率，即90萬元（$6,000,000 x 15%），兩者相距多達72萬，所以在置業路上如果想做到慳稅，必須善用首置身份。
如果屬於非香港人或以公司買入香港物業，除了要支付從價印花稅（AVD）第1標準第1部稅率15%，更需要額外支付買家印花稅（BSD），稅率為樓價的15%，600萬的物業總印花稅成本為90萬的從價印花稅（$6,000,000 x 15%）及90萬（$6,000,000 x 15%）的買家印花稅，合共180萬。
如果屬於非香港人或以公司買入香港物業，除了要支付從價印花稅（AVD）第1標準第1部稅率15%，更需要額外支付買家印花稅（BSD），稅率為樓價的15%，600萬的物業總印花稅成本為90萬的從價印花稅（$6,000,000 x 15%）及90萬（$6,000,000 x 15%）的買家印花稅，合共180萬。
3. 賣出物業期限
如果打算賣出住宅單位，要注意轉售限期的額外印花稅（SSD）開支。如果物業在持有期為6個月以內，稅率為20%，持有期在6至12個月，稅率為15%，如果在12至36個月，稅率則為10%。假設物業以800萬易手，以持有期6個月內轉手計算，額外印花稅高達160萬（$8,000,000 x 20%），持有期為6至12個月印花稅則為120萬（$8,000,000 x 15%），持貨12至36個月稅項則為80萬（$8,000,000 x 10%），最高與最低稅率相差整整一倍。
4. 遲交印花稅俾罰款
一般住宅買賣須要在簽立交易的首張協議或轉易契後30日內交印花稅，否則要繳交罰款。如果不遲於1個月，罰款為印花稅款額的2倍，如果遲逾1個月但不遲逾2個月，罰款為印花稅款額的4倍，如果在其他情況下，罰款為印花稅的10倍，所以記得準時繳交印花稅，避免增加額外稅項開支。
印花稅署會就個別情況決定減免部份罰款，如果能夠提供合理理由並不是蓄意延誤，可以酌情寬減，一般以14% x 應繳印花稅 x 逾期日數 / 365日，罰款最少為500元。假設應繳印花稅為100,000元，欠款日數為45日，便是1,726元（14% x $100,000 x 45 / 365），減免罰款必須以書面提出。
以上印花稅小知識可作為物業交易基本參考，惟置業及賣樓經常出現不同狀況，如對稅項有任何疑問，可諮詢稅務顧問或稅務局，計算自己的實際買樓或賣樓的額外開支。
印花稅署會就個別情況決定減免部份罰款，如果能夠提供合理理由並不是蓄意延誤，可以酌情寬減，一般以14% x 應繳印花稅 x 逾期日數 / 365日，罰款最少為500元。假設應繳印花稅為100,000元，欠款日數為45日，便是1,726元（14% x $100,000 x 45 / 365），減免罰款必須以書面提出。
以上印花稅小知識可作為物業交易基本參考，惟置業及賣樓經常出現不同狀況，如對稅項有任何疑問，可諮詢稅務顧問或稅務局，計算自己的實際買樓或賣樓的額外開支。
