【供樓預算】壓力測試4大注意事項要留神

2020年11月17日

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「先生唔好意思，你條數過唔到壓測，會唔會考慮其他方法上會？」我們每日接獲的按揭查詢中，不少棘手個案與難以通過壓力測試有關。究竟甚麼是壓力測試？置業人士需要注意哪些細節？在疫情下銀行的壓力測試又會有甚麼轉變？

要知道甚麼是「壓力測試」，首先要知道何謂「供款與入息比率（DTI）」。供款與入息比率是按揭申請人每月償還款項與每月收入的比例，而壓力測試是指假設利率上升3%，供款不得高於入息若干比例，目的是確保在加息環境下，借款人仍能有足夠財政能力供款。不過這個比例會根據申請人及銀行批核而出現不同調節，申請按揭人士必須小心以下4大注意事項：

（1）壓力測試用封頂位計算

近月在低息環境下，絕大部份人士選用H按計劃供樓，現時H按計劃普遍為H+1..5%，封頂息率2.5%（P-2.75%，P為5.25%），那壓力測試究竟是以H+1.5%部份計算，還是用封頂息率計算呢？答案是以封頂息率計算。所以從壓測角度，除非按揭計劃調整封頂息率，否則即使近月拆息下降，也不會導致按揭申請人較易通過壓力測試，所以置業人士小心別計錯數。

（2）：把物業出租／按揭在身／收入來自外地壓測更緊

金管局指引規定，買入自住單位物業、收入來自香港及沒有按揭在身的人士，每月供款不得超出每月收入50%，壓力測試下每月供款不得超出每月收入60%（坊間簡稱50/60）。如果希望買入物業作出租用途，出租物業按揭的入息比率及壓測要求調整一成至40%及50%（坊間簡稱40/50）。

假設以樓價600萬承造六成按揭，供款30年，封頂息率以2.5%計算，自用物業壓測入息要求只需$ 34,067，但出租物業壓測入息要求增至$40,880。如果申請人月入為$35,000，物業自用與否成為他能否通過壓測的關鍵。另外，如果有按揭在身或收入來自外地，供款與入息比率及壓測同樣以較嚴謹的40/50計算。

（3）花紅、佣金計算出現變化

香港不少工種收入以底薪加佣金計算，過往壓力測試下，佣金、花紅等銀行可以用6個月平均數計進入息，例如底薪為$20,000，過往6個月平均佣金為$20,000，每月收入每是$40,000，壓測便以月入$40,000作計算。不過近月疫情嚴峻，有銀行會要求佣金等打八折處理，以同一個案計算，每月佣金收入變成$16,000（$20,000 x 80%），總收入減至$36,000（$20,000 +$16,000）。如果該名申請人打算買入700萬單位，申請六按揭，以封頂位2.5%及30年供款期計算，壓力測試要求為$39,745，該名申請人便由原本可以通過（月入$40,000）變成無法通過測試（月入$36,000）。

（4）新按保都要壓力測試

去年11月，政府公佈新按揭保險措施，800萬物業也能夠做九成按揭，更容許首置人士即使無法通過壓力測試，仍能申請高成數按揭。不過隨著銀行批核趨向保守，部份銀行已經要求申請人做壓力測試，大家如想知道自己的入息能否成功做到新按揭保險，可直接向按揭專員查詢。

基於疫情、息口及金融風險不斷變化，銀行會不斷調整按揭申請的入息審查，以上例子只供參考。我們建議如有置業打算又擔心壓力測試，可先向按揭專員聯絡，提供物業及入息等資料，正式過壓力測試時自然「無咁大心理壓力」。

經絡集團(香港)有限公司

(經絡按揭轉介)成立於2000年，是長江和記實業有限公司及美聯集團有限公司組成之聯營公司，專注按揭轉介業務，規模龐大。經絡按揭轉介擁有全港專注樓宇按揭銀行的按揭計劃，提供逾50間金融機構共100多款按揭及轉按套現產品，致力為客戶提供優質的按揭轉介服務及最新按揭資訊。

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