【按揭指南】壓力測試須知 ( 計算方法/提高通過機會/如何避開 )
2021年06月21日
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於新聞經常都會聽到到銀行敍造按揭要通過壓力測試(壓測)，若果通過不到話，置業大計即時觸礁，到底什麼是壓測？壓測是金管局為避免按揭申請者過度借貸的政策，局方要求銀行於借出按揭時要就借款人的綜合財力及還款能力、進行模擬息口急升後的測試，從而防止因樓市轉向而令金融體系出現危機。市場普遍認為壓測另一個目的是遏止樓市炒風。
壓力測試如何計算？
主要是看申請人入息多寡，按金管局指引，按揭申請人供款與入息比率（Debt-Servicing Ratio，DSR）必須符合兩個規定，第一是按揭貸款供款不得超過入息的一半，第二個指引是假設利率上升 3厘後，申請人的DSR 不可超過 60%。舉個例子，若果申請人是首次置業，其每月薪金是20000元，即是每月按揭供款/還款額不能超過10000元，即收入的一半。
加息3厘後還款額不可高過收入的60%
很多申請者都可以很輕易過到第一關，但到第二關就遇到問題。用回前述例子，假設那名申請人決定「借盡」、達到第一個要求的上限水平(即10000元)，還款期30年，總借款額約262萬元(樓價655萬元)，年利率為2.25%，於模擬加息3厘至5.25%的情況下，其每月還款額即時會增至約 14500元，DSR達到72.5%，高過規定的60%水平，通過不到壓測。
繼續用前述例子，申請人為了通過壓測，可把所申請貸款金額由原本的262萬元降至約210萬元，令每月還款額減至約8000元，屆時就算加息3厘，每月供款額僅升至約11574元，DSR無超出60%。若不想減少貸款金額，申請人亦可看一看自己還有沒有一些非固定收入可計算進去，如之前的例子，申請人若果可以把收入提高至不少於24200元的水平，就可順利通過壓測。對於非固定收入的計算，各銀行都有自已計算準則，要在申請按揭時商討。
採用按保可降低壓測的要求
在大部分情況下，銀行是以申請人想借取之整筆貸款額計算DSR及每月還款額上限，唯一例外是當買家是首次置業，並且是透過按揭保險計劃買樓，銀行是可以選擇用「借6成」之貸款金額來進行壓測(計算加息後的每月還款金額)，原因是按保已為銀行6成按揭以外的貸款提供了保障。同樣由於各銀行的處理方法不相同，申請人要個別向銀行進行確認。
4種情況申請人不需通過壓測 有可能需支付額外保費
有4種情況下借款人並不需要通過壓測亦有可能獲批貸款，第一種是向發展商買新樓並借取基本上「人人都批」、俗稱「呼吸 PLAN」的按揭，通常都是8至9成的高成數按揭。第二種是經按揭保險計劃申請樓按的首置人士，第三種是購買新居屋及綠置居的綠表資格人士，而第4種是選用定息按揭計劃的人士。
大家要留意，不需通過壓測並不是代表完全沒有入息要求，申請貸款人士的DSR仍然必須符合金管局按揭指引的第一個規定、即按揭貸款供款不得超過申請人入息的一半，亦不鼓勵銀行完全不做壓測，因假設申請人本身DSR為 50%，當銀行進行壓測後發現其DSR超出60%後，申請者是需要額外多付10%保費。
文章提供：squarefoot.com.hk
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