供樓平過租? 條數應該咁計
2021年07月12日
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在樓市暢旺時，地產經紀想吸引市民入市，往往會將一句四字真言：「供平過租」掛於口邊。這句說話的粗略意思，是買樓後的每月供款，比起租樓居住的每月開支低，因此買樓比較划算。不過，作出置業決定前，要判斷一個單位是否「供平過租」，準買家其實還有很多因素需要注意。
對於買家和租客，他們的關注點各有不同，例如租客可能不願意一筆過付出巨額首期，令流動資金緊張；買家則不希望長期交租「幫人供樓」，希望透過每月供款當「儲蓄」，最終擁有自己的單位。
然而，當代理用「供平過租」來吸引租客入市，這句說話又是否準確呢？
以港島東藍籌屋苑太古城實用面積500平方呎的兩房中層園景單位為例，現時的市值租金約兩萬元；售價方面，這類單位近期的成交價大約為900萬元。若以市場常用標準，即七成按揭、20年還款期，以及H按息率約1.4厘計算，每月供款達30,111元，明顯是「租平過供」；但如果以六成按揭、供款期30年來計算，每月供款便會降至18,378元，比市值租金20,000萬便宜，成功達致「供平過租」。
供平過租可搬龍門
到了這裏，讀者可能會問，一個單位是否「供平過租」，其實是可以「搬龍門」，因為只要付出不同比例的首期，並調整供款年期，便會得出不同的結果。這點亦說明「供平過租」可能只是一個偽命題，住客是否決定買樓，取決的還是自己的負擔能力及實際需要。
作為租客，由於租金開支是「潑出去的水」，屬於純支出，亦是變相幫業主供樓，而且欠缺租客能長期定居的保證，需面對業主加租甚至收回單位的風險。對於未有足夠首期、印花稅及律師費等儲備的租客，是無可奈何的選擇。
低息時期 供樓支出本金比例較高
對買家而言，即使供款可能比租金貴，加上買樓時要付大筆印花稅、律師費、代理佣金及裝修費，亦要繳交差餉、地租及管理費等開支，但在現時按息處超低水平的情況下，每月的供樓金額中，亦有相當一部分是屬於本金，是真正投放到自己的物業上，能達致儲蓄效果，業主更可在物業升值時，享受資產增值的好處。
因此，作出供樓與租樓的決定前，住客宜作全盤考慮，包括首期、買樓相關開支及預算、還款及持貨能力、對後市的看法，以及流動資金對比資產價值等，而不是單憑「供平過租」四個字就能作總結。
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